泽峰花园商业规划定位建议1125.doc

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1、泽峰花园商铺规划定位建议厚土思想2010年11月25日一、前言任何商业的招商策略定位，都必须建立在市场的客观慕础上，脱离市场的运作策略都将会带来巨大的风险，本项FI亦不例外。虽然FI前我项FI所处的区域版块发展速度较快，住宅和商业的市场氛围也已开始逐渐成形，但整个发展态势仍属于发展的初级阶段，各种风险系数仍高位并存，因此，各业态的定位和后期操作都必须考虑周全，都必须依托市场客观依据，以此方能更好地规避市场风险，最大化实现租金收益。二、项目现状1、1#、2#、3#以及8#的一、二层商铺已完成隔段，水电和消防设施已基木安装到位，外立面装修基本完成，现

2、开始逐步落架，但各楼栋门前步行路面尚未完成破化和地砖铺设；2、1#、2#、3#前白云路早已通车，且车流量日益增大，而8#东侧的规划路冃前处于施工的初步阶段，距离达到使用条件尚有一段时间;3、难点：由于项IT商铺距离道路较近，基本没有位置可划分停车位，消费者停车将是一大难题；1扒2扒3#面向白云路路段也仅能提供部分摩托车位，汽车位难以满足；三、市场状况1、凤岭北凤翔路：街道名称风翔路街道情况街道两旁均为商品住宅，沿街商铺也属住宅底商。靠近航洋国际城路段商业氛围较浓，靠近佛子岭路路段周边仍有施工，且部分项目入住时间有限，商业氛围不足。铺面总数商业规模

3、约136

4、hJ（部分项目商铺尚未开发完全）。10—15m2；30—60m2；60—100m2；100—300m经营品种香榭里花园沿街商铺：烟酒茶行：5家；房产屮介：6家；餐饮食品类：1家；服饰：2家；便利超市：2家；美发店：3家；药店/诊所：3家；便民服务类：5家；汽车美容：1家；床上用品：1家；金融/通信/邮政：5冢；文卬：2家；空调专卖：1冢；五金/机电/机修：4家；融资、担保：1家；婚庆：1家；闲置：2家。蓝山上城沿街商铺：一层：餐饮酒楼：5家；烟酒茶行：4家；金融：3家；美发：1家；药店：1家；空调专卖：1家。二层：足健会所：2家；酒楼

5、：1家；装饰公司：1家；茶艺馆：1家；酒庄：1家；咖啡厅：1家。保利•凤翔花园沿街商铺:烟酒茶行：4家；房产屮介：10家；餐饮食品类：4家；服饰/母婴用品：2家；便利超市：2家；美容/美发/养生：4家；药店：1家；彩票：1家；车饰:1冢；家居装饰：3家；航空票务：1冢；空调专卖：1冢；儿童用品：1豕;五金：1家；闲置：1家。亿利城沿街商铺：装饰材料：4家；房产屮介：2家；杂货店：2家；五金：2家；诊所：1家;便民服务类：4家；茶具：1家；灯饰：1家；凉茶：1家；闲置：2家。香格里拉花园沿街商铺：一层：烟酒茶行：4家；房产屮介：1家；餐饮食品类：5

6、家；母婴用品：1家；便利超市：2家；美容/美发/养生：2家；空调专卖：1家；装饰公司：1家；地板：1家；安全设备：1家；酒楼：1家；摄影：1家;家具傢居用品：4家;金融：1家；酒庄：1家；咖I啡吧：2家;五金:2家；报刊发行：1家；闲置：3家。二层：文化传播公司：1家。（其余空闲）上座沿街商铺：一层：烟酒茶行：1家；房产中介：2家；装饰材料：5家；养生馆：1家;餐饮食品：2家；干洗：1家；五金：1家。二层：美容养生馆：1家；培训学校：1家。（其余空闲）三层：保健养生馆：1家。（其余空闲）伴云居沿街商铺：一层：酒庄：1家；杂货店：1家；汽车美容：1

7、家；特产店：1家。二层：餐饮酒楼：1家。（其余空闲）租金香榭里花园沿街商铺：67n『，租金4900元/月，转让费8万。蓝山上城商铺规模较大，一层和金在100-150元/nf・月，二层租金在55〜70元血・月o保利•风翔花园沿街商铺：93m2,租金95元血•月，转让费18万（两间）。沿街商铺：llOnf,租金96元血•月，转让费13力-（已隔出两层）。亿利城（商铺面积较小）:20m2,租金5500元/月。香格里拉花园一期商铺：105耐，租金140元血•月，无转让费。二期商铺：租金在60〜150元/nf・月o上座：100元/nf•月左右。伴云居沿街商

8、铺：120元/川•月。沿街商业主要针对周边居民，因此经营范围多在副食品、餐饮、家居装饰、・便民类。房产屮介也日益盛行。一层商铺使用率较高，上座、香格里拉花园经营情况■二层以上商铺闲置情况明显，保利・风翔花园根据地势部分商铺可做二层使用。往佛了岭路方向，施工较多，人流车流量少，整体经营状况一般。点评路段靠近航洋商业圈，依托商业圈的优势，周边商铺经营情况较好，而随着备小区配套建设的口渐成熟，人流车流最的逐渐增加，商业前景看好。云景路:街道名称风翔云景路口至景晖巷街道情况街道两旁均为商品住宅，沿街商铺也屈住宅底商。由于周边仍有施工，项冃入住时间有限，商

9、业氛囤不足，现阶段商业部分仅为“东景花园”沿街商铺，春晖花园沿街一、二层商铺尚未招商和使用。铺面总数38间。商业规模10—30m2；50