关于东城区古都风貌文化保护区内危旧房改造的调研报告

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1、关于东城区古都风貌文化保护区内危旧房改造的调研报告第一部分是简要分析古都风貌文化保护区内危旧房改造的主要矛盾，第二部分是分析解决古都风貌文化保护区内危旧房改造的思路、原则，第三部分提出了根据我区情况进行古都风貌文化保护区内危旧房改造试点的几种模式，第四部分提出了几点政策建议。一、东城区古都风貌文化保护区内危旧房改造的几个主要矛盾1古都风貌文化保护区(以下简称文保区)内危旧房过多，造成保护与改造之间的矛盾。根据《中华人民共和国国家标准城市规划基本术语》的规定，城市需要重点保护的历史地段或历史街区，保护是指对历史地段及其环境的鉴定、保存、维护、

2、整治以及必要的修复和复原等活动。文保区内好房子多，意味着工作重点是历史地段及其环境的鉴定、保存、维护和整治，工作难度、资金压力等都会相应降低。而东城区恰恰相反，在文保区内危旧房的比例超过80%，也就是说很多房子都要拆了按照古都风貌重新或部分翻建，形成了“保护少，改造多”的情况。这样就增大了工作的难度，主要表现在文保区的建筑规划设计、资金投入、市政设施建设、房屋施工、居民周转问题等等。2文保区的划定是北京市人民政府向北京市人民、全国人民做出的承诺，这造成文保区内危旧房改造的迫切性与配套政策法规相对匮乏之间的矛盾。改革开放以后，特别是近10年来，

3、城市建设和城市土地开发飞速发展，以房地产经营开发为主体的城市建设和城市开发成为主旋律。在与城市建设和城市开发有关的法律规范中，大多是以规范房地产开发经营活动为主，对其他模式的城市土地开发活动进行规范的法律文件几乎没有。文保区内的危旧房改造是在保护前提下进行的改造，受到古都风貌保护的限制，对以经济利益最大化的房地产开发企业来说，是不愿意介入的。文保区内的危旧房改造由于它的特殊性，不可能完全参照房地产开发的法律规范进行操作，因此，尽快出台一部比较完整的、全面的、统一的关于文保区内危旧房改造的法律法规是十分必要的。这主要表现在确定文保区内危旧房改造的主

4、体，规范各个参与者的权利与义务，制定改造模式的流程，资金的来源，房地产产权调整，房地产价值评估、利益分配和公示机制，建筑规划的主导思想等方面。现在的问题是关于文保区的法律规范，基本都是北京市人民政府下发的文件，法律效力不高，老百姓了解甚少。现有的政策文件包括《北京历史文化名城保护规划》、《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》、《北京皇城保护规划》、《中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅关于加强北京市旧城保护和改善居民住房工作有关问题的通知》等。3文保区内危旧房改造需要资金量比较大，但文保区内中低收入者占有很大比例，造成居民一方面迫切希望

5、改造，一方面又存在等开发商、等政府出钱改造之间的矛盾。我们在视察中，明显地体会到老百姓有改善居住条件的强烈愿望，但限于经济条件，很多人无能为力，希望政府或开发商，或其他到文保区买四合院的人士，出资进行搬迁改造。老百姓一般要求是希望得到购买一个两居室的40万元资金。另一方面，2004年修改颁布的《宪法》，更加明确了对私人财产的保护，老百姓也更珍视这个权力。房地产是老百姓最重要的财产之一，对房屋所有权、房屋使用权、房屋租赁权、国有土地使用权的价值观念非常重视，以往简单、粗放地处置产权人房地产的做法，行不通了。但是，怎样使文保区内居民积极主动参与改造，

6、激发他们的主观能动性，让“死房子”活起来，真正使房地产的产权和价值按照市场规律流动起来，尽快推动文保区内危旧房改造工作，形成政府、居民、其他参与改造单位通力合作的局面，我们认为这是解决文保区内危旧房改造的突破口。关于文保区内危旧房改造问题，还有很多矛盾和问题，如胡同道路宽度与市政、消防通道建设规范的矛盾，大量迁出四合院居民与文保区内城市文化、传统文化保护之间矛盾，规划高度限制与居民住房面积需求之间的矛盾，文保区开发利用与保护之间的矛盾，文保区土地价值高与限制土地开发之间的矛盾等等，这里就不一一列举。总之，文保区内危旧房改造是一个充满着矛盾和冲突

7、的系统，分析和正确认识存在的矛盾，是走向成功的第一步。二、文保区内危旧房改造的思路、原则(一)思路。1先易后难，以点带面，寻找规律。以大片、集中、房地产开发“剃光头”模式进行文保区内危旧房改造，已经得到了政府、百姓、专家的广泛否定，因此，新的保护和改造模式还在探索和创新之中。在这个前提下，对文保区内危旧房改造的思路应该是“先易后难，以点带面，寻找规律”，通过划定小范围、房地产产权关系简单、居民容易配合改造、房屋质量较好的改造区域，进行创新性试点改造，找出老百姓比较认同、操作流程清晰、利益分配公开的新模式。2主张“政府牵头、居民为主体、

8、有关机构参与”的自主性改造。多年来，我们一直提倡“人民城市人民建”，但在实际中却是“人民城市政府建、开发商建”，城市的真正主体——老百姓