某房地产项目成本管理与控制PPT讲义.ppt

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1、项目成本管理与控制讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的控制龙湖的招标投标管理龙湖的合同管理内容成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活

2、动中，可能发生的预计成本以及变动成本成本的主要内容有：31时间的成本加快开发进度人力的成本542产品的成本产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度售后的成本6售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的

3、约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性②多样性③体积庞大④生产期长建筑产品造价的特点：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性成本经营目标/盈利指标项目策划销售定

4、位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工成本管理的宗旨与目标宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管

5、理的过程—PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环计划Plan实施Do检查Check行动ActionC采取措施纠正问题包括调整计划总结经验和教训并在以后应用P明确目的和目标确定成功指标制定计划和工作细节(内容、顺序、时间、资源、责任等)D收集数据，对比实施结果与计划差异找出差异原因和经验教训，以及待进A执行计划，完成工作应用最佳知识，追求所确定的目标为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标成本：

6、为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库正向测算：测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平目标成本测算的方法目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本

7、与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新内容成本的概念和目标成本的作用项目成本的管理项目成本的控制招投投标管理合同管理项目的成本管理成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算