重庆市农地流转典型模式和其风险研究

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1、重庆市农地流转典型模式和其风险研究　　摘要：农地流转是优化土地资源、提高土地利用效率、改善农村经济发展状况的主要途径。全国各地对农地流转模式进行了多种形式的探索。重庆市突破一般农地流转模式，形成了地方特色的九龙坡区“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式和长寿区“股权+红利+工资”模式。两种模式本身存在不同的风险，成为影响农地流转的制约因素，理应引起高度重视。关键词：农地流转；模式；风险；重庆市中图分类号：F320文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）06-0022-02为打破传统的小农经济模式，促农地流转，全国各地对农地流转模式进行

2、了探索（张晟南，2008）。郭心毅、吴萍（2011）对农地流转的基本模式——转包、出租、互换、转让、入股、抵押基本模式的优点、不足及适用条件进行综合评价[1]。国内积极探索农地流转新模式，如广西富川瑶族自治县的“公司+基地+8农户”的土地租赁合作模式[2]，江苏省徐州市铜山“股田制”模式[3]，广东南海宝安等地土地股份合作制模式[4]，山东省枣庄“地资本化试验”[5]，成都综合性“农村产权交易所”等[6]。重庆市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，在突破传统农地流转模式的探索中最具典型的案例有两种模式：九龙坡区“宅基地换住房、承包地换社会保障”模式

3、和长寿区“股权+红利+工资”模式。一、两种模式概述（一）九龙坡模：“宅基地换住房、土地换社保”1.“宅基地换住房”模式。九龙坡区按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建城市化住宅小区，剩下的80%左右的农村宅基地指标被置换为城市建设用地，多得的土地出让金等收益被用来补贴农民购房。例如，九龙坡花卉园区清河、高田坎和高峰寺三个村共有740亩属于农村建设用地，按照城市小区建筑密度，只用原来20%的建设用地，就可以解决全部农民的住房问题，安置1200多户，平均每户100平方米（主要户型为80平方米）。其

4、他80%的建设用地转为城市建设用地指标。新建住宅成本价每平方约900元，售给农民580元，差价部分从城市建设用地的土地收益中支出，农民原有的旧房拆迁补偿每平方米270元，加上旧房面积比较大，农民基本上在不花钱的前提下，每家就可以住上80平方米的高标准的城市小区住房[7]。2.“土地换社保”模式。根据九龙坡区《农村土地承包经营权流转管理试行办法》，在自愿的基础上，农户将农地出租给村集体，出租金额按照稻谷每亩平均产量折算约18000元/亩，再由村集体流转至镇或区，镇或区政府将腾出来的土地出租给有实力的企业和个人。这种模式的特征在于促进了龙头企业与农民的

5、合作，实现农地资源的合理利用。例如，九龙坡花卉园区清河、高田坎和高峰寺三个村在用宅基地换住房后，剩余的3000多亩耕地统一流转到花卉园区，由园区统一招商用于发展花卉产业。确定每亩地流转费用1500元，其中100元为村级工作经费，50元为社（村民小组）经费，考虑到农民进城务工的收入仍不是十分稳定等实际情况，其农地流转的收益仍归农民所有，流转后农民每亩地每年可得1350元收益。通过土地承包经营权的出租，农民从土地中解放出来，可在附近的农业园区或城镇企业打工，以企业为依托解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。（二）长寿模式：“股权+红利+工资”

6、8长寿区石堰镇麒麟村5个村民小组共508家农户，2006年4月，在自愿、平等、互利的原则下，在资金共筹、财产共有、决策共定、风险共担、盈利共分、充分自愿的前提下组织股份制合作经济体。麒麟村农民以土地经营权入股。农村土地承包经营权评估作价253.42万元，作为公司注册资本的一部分。这种“龙头+公司+农户”的农地入股模式，使龙头企业、公司和农户形成了紧密的经济利益共同体。公司完全实行企业化管理，直接供应拥有市场网络的龙头企业；龙头企业获得了稳定的原料基地，克服了千家万户分散种植、分户管理的种种弊端，降低和分散了市场风险和自然风险，降低了生产和交易成本；

7、公司利润按股权分红，农民既可外出务工，也可受雇于公司获取劳务性收入[8]。二、两种模式风险分析（一）九龙坡模：“宅基地换住房、土地换社保”风险分析1.操作风险。采取“宅基地换住房、承包地换社会保障”的模式虽然使农民可以享受到和城市居民一样的各种社会保障，并且还可以通过农地流转得到不小的收益，但是，由于全国范围内的农地流转政策并不明晰，九龙坡区的农地流转操作也尚处在摸索阶段，再加上政府要为农民转变为市民支付数额较大的社会保险，因此，这种模式的收益在实际操作过程中很难落实到位[9]。82.合同风险。合同风险一般分为订约风险和履约风险。九龙坡区农地流转中

8、，流转主体之间已从流转初期的私下流转、口头协议逐步过渡到通过签订流转合同并在村委会备案。然而，由于农民的自身文化素质不高，