基于消费者视角的住宅估价研究——以扬州为例.pdf

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1、扬州大学硕士论文II摘要房地产行业是我国的支柱性产业，其在国名经济中所占比重之大，关联行业之广都是其他行业所难以企及的。住宅是我国房地产产品中的主要组成部分，住宅的价格波动对整个社会有着极大地影响。住宅是一种特殊的商品，它既有一般意义上的消费价值，亦有用于资产保值增值的投资价值，因此其价格的决定不像普通商品那样简单。作为一种消费品由市场供给与有效需求共同决定；作为一种投资品，升值预期与市场风险主宰其供求关系。同时住宅作为无法移动的商品，其供求必然有着很强的地域特性，不同地域乃至于同地域不同区域都可能出现显著的供求差异。对于住宅价格，不同于侧重于政策视角的宏观定价研究，

2、而应侧重于消费者视角的微观估价研究有着更为现实的意义，给予居民相应住宅产品的交易参考价将可以改善住宅交易中消费者的不利地位。本文以扬州市的住宅价格为研究对象，首先界定了住宅的内涵以及政府视角与消费者视角的区别，在此基础上对扬州市住宅价格的影响因素进行了全面的分析；其次在特征价格模型的理论基础之上，构建了相关指标的评价体系，对扬州市不同楼盘的住宅均价进行回归分析，从而得到楼盘均价的估价模型；再次再根据楼盘均价进行修正从而得到单一住宅的估价；最后对随机套房进行估价并与实际挂牌备案价比对验证了本方法的实用性。本文验证了区位因素对住宅价格的影响最为显著，其次是物业管理水平，然

3、后是建筑结构，绿化水平影响度最小，容积率对住宅价格的影响不显著，并且高价格住宅价格对各项因素的敏感程度均高于价格较低的住宅。关键词：消费者住宅估价基于消费者视角的住宅估价研究——以扬州为例IIIAbstractTherealestateindustryisthepillarindustryinChina,ittakesalargeproportionofGDPandhasSOmanyrelatedindustriesthanotherindustries．Housingisamajorcomponentofrealestateproducts，thehousingpr

4、icefluctuationscangreatlyaffectedthewholesociety．Housingisaspecialcommodity，ithasnotonlyconsumervalue，butalsothevalueoftheinvestment，SOthepricedecisionisnotSOsimpleasordinarycommodity．Asaconsumergoodsdeterminedbymarketsupplyandeffectivedemand；asinvestmentproductdeterminedbyanticipationa

5、ndthemarketrisk．Housingisunabletomove，SOitssupplyanddemandhaveastronggeographicalcharacteristicsofthedifferentregionsarelikelytoappearsignificantdifferencebetweenthesupplyanddemand．Micro·valuationstudiesofhousingprices，unlikethemacropricingstudiesfocusonthepolicyperspective，butshouldfoc

6、usontheconsumerperspectivehasamorepracticalsignificance，givingresidentsthetransactionreferencepriceofthecorrespondingdomesticproductwillbeabletoimprovetheconsumerresidentialtransactionsInthispaperYangzhouCityWastakenastheanalysistarget．FirstlytheconnotationoftheresidentialWasdcfmed，then

7、thedifferencebetweengovernmentperspectiveandtheconsumerperspectiveWasdefinedtoo，onthisbasisacomprehensiveanalysisoftheinfluencingfactorsofYangzhou’ShousingpriceWasmade；inthebasisofthehedonicpricemodeltheory，therelevantindicatorsoftheevaluationsystemWasconstruct．Thenaregressiona