住房 价格变动分析报告.doc

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1、住房价格变动分析报告重庆房地产投资规模持续快速增长，商站房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现出较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%,房地产业增加值年均增长11.2%,且占全社会固定资产投资的比重进一步提高到26.8%,占GDP比重也在2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。与全国其他一些人城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康地发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业显然已成为重庆国民经济的支柱产

2、业。一.房地产价格现状分析(%1)全国房地产市场价格走势屮国房地产行业H前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来，当钊•对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境和叠加，为加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制和叠加、半市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加，房地产开发金业正在面临屮国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境川国房地产行业H前止逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一

3、次真正意义上的大调整。实际上，口2010年4月160,国务院发布的新《国十条》实施后的这段吋间，屮国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量丄有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了儿个月的持币观望期。而当他们发现，房价下跌只是一种美好的愿望,于是,他们失去了耐心。入秋，中国楼市量价齐升,全面回暖。让我们来看看2010年10刀15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：《9月：70个大中城市房价同比丄涨9.1%》。前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%,增幅比1-8刀提高1.5

4、个百分点。(-)重庆房地产市场价格走势自2011年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控H标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境屮运行，总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。统计数据显示，2011年三季度，重庆全市房地产开发投资1381.08亿元，同比增长33.8%,较一季度回落9.6个百分点，较上半年回落1.2个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势。前三季度，该市商品房销售面积291&02万平方米，同比增长11.6%,较

5、一季度增速回落5.8个百分点，较上半年回落1.2个百分点，呈基本持平态势。今年以来商品房销售而积自年初高位回落后，在11%的增速区间获得强劲支撑，连续六个刀在11.2%到12.8%之问波动。这显示市场供求双方的博弈仍在持续，后期走势有待进一步确认。重庆2010年11月到2011年10月房价分布图截至9月底，重庆全市房地产开发累计到位资金3183.57亿元，同比增长36.6%,较上半年回落7.0个百分点。其屮上年末结余资金956.86亿元，增长66.6%；本年到位资金2226.71亿元,增长26.8%,较上半年回

6、落2.3个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较开发投资增速低7.0个百分点，资金收紧趋势正在显现。同吋，受该市试点房产税影响，高端商品住房市场受到遏制。数据显示，该市大户型住宅与别墅、高档公寓在建设投资与市场销售方而均呈现出不同程度的萎缩。前三季度，重庆全市140平方米以上住宅建设投资额95.60亿兀，同比增长15.0%,较同期全部住宅投资平均增速低21.4个百分点；别墅与高档公寓投资78.85亿元，增长14.1%,较同期全部住宅投资平均增速低22.3个百分点，房产税对高端商品住房市场正在

7、产生较为明显的遏制作用。二.住房价格构成分析商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于小国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在屮国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。（一）土地使用权取得费：商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的岀让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税

8、费Z和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用Z和。（二）住宅开发成本：1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项H可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装