[精品]永州零陵区房地产市场浅析.doc

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1、零陵区房地产市场浅析一、零陵区房地产市场发展特征零陵区房地产市场发展特征：H前处于对核心产品打造到外围产品转换的初级阶段，产詁素质的突破主要集屮在环境、配套、功能、建筑风格上。二、零陵区房地产概况1、零陵区市场格局H前零陵区域房地产市场发展格局分为：老城区和新城区两块。两区都承载着不同的区域价值及客户置业H的。▼老城区：商贸驱动，商贸氛围浓厚，配套较好，人员混杂。•商贸价值带动区域价值，未来开发潜力走弱，发展方向以东山景区周边为主；•老城区商贸客追求景观资源、圈子生活屮高端居住区。•传统宜居之区，未来发展方向以旧城改造，竞

2、争加剧；▼新城区：规划驱动，城市价值较高，宜居之地，规划好、环境好，配套不够完善。•规划驱动的城市功能新城区，区域价值逐渐上升，未来发展空间仍较大；•居住功能逐渐提升，成为吸引零陵区及各县客户的中高端居住区。三、零陵区楼盘竞争格局1、竞争价格零陵区各楼盘开发水平相近，除个别项FI资源景观条件十分优越以外，其价格水平较为接近。有依赖天然资源取得竞争优势的项H,也有依靠产詁领先取得竞争优势的项H,但是完全依靠低价实现销售的项n则不多。(1)价格水平分析——市场项H水平较为平均，各项H差距有限▼市场领导者：市场上的标杆项H为香樟

3、绿城，项H凭借优越的景观配套，将西方的建筑风格纳入项H之屮，现代风格外立面也凸显项H殆质。项H均价为27007G/m2,H前项H都处于第二期，后续开发量不多；▼市场准领导者：耀江文景苑项H占地300亩，总建筑面积约26万方，是H前零陵区最大的住宅项FI,项FI分多期开发，IT前是第二期。该项FI凭借“耀江”的詁牌以及多层产詁及准确的产詁定位受到购房者青睞，从而打开市场，并逐渐成为零陵区市场的标杆项▼市场追随者：香水湾、屮山城等项H,项FI规模并不是小，但是项FI没有形成较强的影响力，并且开发进度慢。（2）价格策略——竞争策

4、略单一，价格层级较为集屮竞争策略单一：市场在售项H的竞争方式较为单一，屮山城、香樟绿城主打项IT配套景观，耀江文景苑一期主打多层及创新产殆，博十后嘉园、学苑名邸等主打一屮教育配套。竞争策略主要集屮于核心产品及外围产品阶段。价格层级较为集屮：在售项间不具备明显的价格层级，耀江文景苑、香樟绿城凭借建筑风格和市场影响力获得较高的市场实现价。耀江文景苑凭借多层洋房及创新的产品户型取得了高于片区的市场实现价。楼盘价格（元/nf）产品组合香樟绿城2650高层澳海云天2400多层、高层耀江文景苑2400多层洋房垠地中山城2800高层博士

5、后嘉园一期1900多层城市一品2100-2300多层、小高层都市心海岸2600小高层（3）客群定位——重合现象严重，缺乏创新重合现象严重:几乎所有的项H都把零陵区的公务员和个体经营户群体作为主要H标客户群体，对于该部分客源的争夺异常激烈，而对于市场其他的潜在客群并未深入挖掘，这也未来市场客群定位的好机会。（4）价格层级体系——除了拥有强势资源、配套的项FI,项FI实现价格突破的空间有限，单纯通过产品品质博取高价难度很大。•以香樟绿城为代表，凭借北美洋房形象，吸引亨受型需求客户买单，获得持续的价格空间突破;•以耀江文景苑为代

6、表凭借“耀江”品牌及产品品质、项H低密度、高绿化，取得价格空间突破；•除拥有强势资源、配套、产品品质的项n,市场整体实现价格的提升空间有限；2、产品形态（1）市场现状H前住宅房地产市场的产殆形态己经逐步从多层、小高层向小高层、高层产殆组合发展。从今年开始，零陵区各个项H增加了对产殆外立面殆质的重视，出现了一批乂一批现代风格、北美、新古典风格的代表作。H前耀江文景苑、香樟绿城等项H通过较强品质感的外立而，向客户搭建了从视觉感官到品质感知的桥梁，从而迅速跳出市场，建立良好的口碑。（2）案例分析耀江文景苑项门位置：南津北路108

7、号基本经济指标：项H占地300亩，总建筑面积26万方，建筑密度22%,绿化率35%。产品形态：多层产品，建筑以传统兵营排布方式，每一栋建筑都能亨受小区景观资源。项FI采用现代外立面，线条简介硬朗。核心主打：第一，“耀江”殆牌小区。第二，低密度，超高绿化率，绝佳居住环境；增加购房者体验感及认同度；销售价格：一期均价约24007L/m2香樟绿城项FI位置：南津路与萍洲屮路交汇处基本经济指标：项F1占地150亩，总建筑面积约20万方。项FI分三期开发，H前是项H二期产殆形态：本期为产殆以高层为主。产殆仿绿城风格（北美），提高客户

8、对项H的档次感知。核心主打：第一，项H处于教育辐射范围内，联城区间。第二，通过精准的产品定位，满足刚性购房者及部分改善型购房者的需求，迅速占领市场;第三，项ri利用前一期成熟的小区环境，营造部分展示，提高购房者对项ri的认知度。销售价格：高层均价2650元/打。创新产品:项H—•期推出的房源受到投资的青