试论物业管理中涉及全体业主共有的产权归属.doc

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1、试论物业管理中涉及全体业主共有的产权归属淮安市房屋权属登记与交易管理中心主任于维勇近年来，物业管理用房的产权和权益归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在物管用房的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。那么，我们房屋登记部门在处理物业管理中涉及到全体业主共有的产权问题，该如何判断其属性。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照此规

2、定，只要是业主专有部分以外的即属于共有部分。业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随专有部分的转让而一并转让。同时，《物权法》还将公共场所、公用设施和物业管理用房区分开，划为并列的概念，即把物业管理用房从公用设施中独立剥离出来单独规定。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。二、现实问题什么是物业管理用房？物业管理用房包括哪些？物业管理用房是否属于公共设施设备？法律没有规定。因为缺失诸如这样的规定，不仅导致物业管理用房的位置、面积、间数、装修等存在争议，更导致物业管理用房的范围、用途、权属等存在更

3、大的争议。有些建筑物，如活动室、娱乐室、杂物间、会所等介于公用设施设备和私用之间，其权属到底归属于谁？很难界定，有的认为有约定按照合同约定，但只要一约定，开发商必然在霸王合同中约定归自己所有；有的认为这些属于公共设备设施，按照《物权法》等有关法律规定，应当属于业主共有；有的认为，这些建筑的面积已经公摊给了业主，属于业主共有；有的认为属于开发商投资建设的，建设成本不等于房屋价格，应当属于开发商所有。关于商品房住宅小区业主共有部分的界定，《物权法》第七十至七十四条虽做了规定，但实践操作中却不易把握。因为房屋登记只是对房屋权属状况进行公示，本身并不解决权

4、力分配的问题。三、目前做法根据江苏省建设厅《江苏省实號＜房屋登记办法〉若干问题的指导建议》的通知，对于小区内的会所、幼儿园等配套用房的权属，如果土地、规划、建设等前期建造手续均未有明确的，可由开发商在申请预销售许可证时在销售方案中说明，明确配套设施的具体内容和部位及权利归属，并要求开发企业在销售时向社会公示或作为商品房预售合同中的约定，符合上述条件的，可按开发商所报的方案受理登记。根据我中心文件规定，对小区内的公共设施、物业服务用房的房屋登记，包含设备房（间）、消防控制室、电信机房等公用设施应登记为全体业主共有，并要求开发企业在销售方案中明示，会所

5、、幼儿园、学校、车库等用房的权利归属也应在销售方案中明确，尽可能在合同中约定。对策建议淮安市人民政府文件规定，物管用房由开发单位按项目总建筑面积3%o-4%o的比例无偿提供，开发单位按规定提供的物业管理用房，产权归开发区域内的全体业主共同所有，由业主委员会负责代管，并登记造册。若开发单位未按约定提供物业管理用房时，房产管理部门有权从所建房屋中扣留或征用相应面积的住宅作为物业管理用房。物业管理用房的具体面积和位置在项目总体规划方案审批时，应予以明确。（《房屋登记办法释义》规定要求建设单位列明建设区划内依法属于业主共有的公共场所、公共设施和物业管理用房

6、的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所，公共设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确就不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。）参照《房屋登记办法》第三十一条之规定，房地产开发企业在规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所，公共设施和物业管理用房的具体范围。在申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿

7、上予以记载，不颁发房屋权属证书。以上是我们房屋登记部门在处理涉及商品房小区业主共用部分产权归属问题过程中得到的经验及作出的探索，受个人水平和时间之限，不当之处敬请指正。2011年8月19日