关于国有企业未来物业发展方向的思考.doc

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1、关于对汉江集团公司物业管理工作未来发展方向的思考撰稿：常丹红王和艾物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”在我国，物业管理目前存在三种管理方式：一种是开发建设单位自己建设、自己管理；另一种是企事业单位自管房；后一种是建管分离、聘任物业管理公司

2、。前两种均属于自建自管形式，后一种是市场化管理模式。“自建自管”是房地产行业发展的阶段性产物，随着行业不断地发展其弊端逐步显现出来，必将被“建管分离”所取代。我们汉江集团的所有物业都属于前一种“自建自管”式。一、汉江集团小区物业管理的发展、现状及存在的问题汉江集团公司自2001年实行公有住户成本价出售给汉江集团职工后，原有住户单位所有、职工居住的格局已被打破。随着房产证、土地证办理工作的逐步完成，职工对房产将拥有完全产权和土地使用权，职工住房置换、交易的数量也逐年增加，这将进一步加剧目前楼房、平房管理交叉、生活用地管理交叉，管理困难、失控的局

3、面。在这种情况下，为了维护国家、单位、职工的权益，必须调整原有的职工住宅及用地管理体制和管理方式。根据建设部、财政部、国家经贸委等有关文件关于“企业应积极改革现行的福利型住房维修、管理模式，通过资产分离或委托管理等方式，把住户管理服务从企业经营中分离出去，加快建立起社会化、专业化、市场化的物业管理体制”的精神，汉江集团自2001年开展了物业小区划分并开始逐步在推行物业管理，这是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展的趋势、呼应群众对改善居住环境质量要求、促进集团公司经济和文化繁荣的重大举措。在这种条件下，集团物业公司率先注册成立了下属的

4、物业管理公司并在集团公司部分小区逐步开展了物业管理试点，如汉江医院的“康乐小区”就是其中的一个试点。该小区以前是由汉江医院后勤行政部门进行管理的，主要是沿用传统的后勤行政管理模式对住房进行的一个管理。集团物业公司接手后，采用了一系列专业化的物业管理手段,配合业主成立了业委会，开始了较专业化的物业管理，并根据服务内容向业主收取少量的物业服务费，向住户提供了封闭管理、绿化管理、车辆管理、维修管理等一些基础的物业管理服务。虽然在管理摸索的过程中路途坎坷，但是收到了良好的效果，取得了一定的成绩，开创了集团公司住宅房屋管理由后勤行政管理向物业管理过渡的

5、先河，为集团公司其它二级单位的行政后勤部门深化改革，对所辖住宅进行专业化物业管理提供了良好的借鉴经验。在集团公司2001年文件精神的指导下，集团公司许多二级单位的行政后勤部门纷纷仿效开始了专业化物业管理的摸索进程，对自己独立成片的小区楼宇开展了物业管理工作……通过几年来各方面的努力，以及集团物业公司对汉江集团辖区旧住宅区域的新建、改建、扩建以及房改售房，集团公司已经形成了不少具有较大规模的物业小区，并且其专业化的物业管理也进行得如火如荼。目前已建成的小区有康乐小区、明欣小区、新星小区、民康小区、民泰小区，其中除明欣小区是由集团物业公司在进行管

6、理外,其它小区都是封闭建成后由集团公司二级单位后勤行政部门在进行着物业管理。这种物业管理的状况也就决定了我们汉江集团的小区物业管理属于“自建自管”的模式。但是，正是这种“自建自管”，特别是属于企事业单位自管房的管理方式，在这几年的摸索试运行中，暴露也了许多弊端，并且由于汉江集团住宅小区绝大多部都属于旧住宅小区，以及汉江集团所处地理位置的限制，在推行物业管理的过程中，遇到了很多的困难和问题。主要表现在以下几个方面。㈠、住户（业主）观念有待转变多年来计划经济体制下形成的职工住房福利制度，使很多住户还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的行政后

7、勤部门管房的模式，认为实行物业管理就是看看门、扫扫地、还要多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住户的物业消费意识淡薄。㈡、硬件条件相对落后旧小区在建设之初主要是为了解决职工的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要存在以下一些不足：包括绿化面积较小（有的甚至没有绿化面积），机动车停车位缺少、体育健身设施和文化空间较小等等。这些都对进一步深入开展专业化、规范化的物业管理起到了制约作用。㈢、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大，封闭管理存在一定的难度旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须

8、对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来