公寓内购方案.doc

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1、国宾中心公寓内购方案前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。v参考案例既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区40年产权公寓极少，可参考可对比的竞品不多；仅以美景麟起城40年产权精装公寓为例：案例一：美景麟起城美景麟起城精装公寓——位于文化路英才街交叉口，18平米和35㎡两种户型：共有两栋楼，分别是4梯30户，和4梯40户；精装修交房，配套7万平米商业——

2、万科运营的生活方式中心；无天然气和暖气，有烟道核心优势：第一：全精装公寓，无论水龙头和马桶都是品牌；第二：整个商业是由万科运营，大品牌支撑；第三：是郑州第一个18平米的精装修微型公寓；第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低，但依然有首付分期，首付两万，分期两年，受到投资客欢迎；第五：现场体验感强，分别有18平米和35平米的精装修样板间；第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场；与我们项目相比比户型：美景18㎡明星产品总价更低，有优势；比产品：我们4梯26户，美景4体30户和40户，我们占优势；比地段：我们

3、占明显优势；比交通：我们占明显优势；比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势；比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势；11月7日开盘价格18㎡精装公寓价格区间在1万到1万1之间；35㎡精装公寓均价在8500元/㎡；两栋楼综合均价大约在9000元/㎡公寓全精装，按照700㎡精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为：8300㎡/元案例二：清华城SOHO公寓清华城华贸中心，6梯30户，29层，下面5层商业，目前公寓正在排号，价格预计9000元/㎡左右核心优势：第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口第二：

4、形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑；第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国CGV、北京华联旗下BHG精品超市签约入驻！第四：产品好，空中泳池、健身会所；10000㎡空中花园；第五：首付五万，分期两年，受到投资客欢迎；第六：现场体验感强，精装修样板间已经开放；第七，租客多，双地铁且紧邻东建材、CBD；第八，产品丰富，有LOFT，有酒店、有空中泳池；与我们项目相比：比地段：旗鼓相当，它们距离现在CBD近，我们距离未来CBD近；比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁3、4号线地铁口；比形象：它们形象比

5、较炫丽，是它们一大核心优势；比体验：它们占优势，精装样板间已经开放；比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约；比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高；v价格分析清华城住宅价格大约在11000元/㎡，公寓9000元的价格约是住宅价格的81%左右；美景麟起城周边住宅毛胚价大约在9600元/㎡，美景公寓8300元/㎡（毛坯）的均价大约为毛胚价的86%；分析：郑州市场上还有不少40年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在7500元/㎡，而住宅价格大约为8500元/㎡，公寓价格大约是住宅价格

6、的87%；比如高新区公园道一号V公馆（40年产权公寓），目前在售均价大约在7200元/㎡，而住宅价格约8800元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的81%；比如航海路正商城的40年产权公寓，比如升龙天汇广场的40年产权公寓……等等，由于40年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的40年产权公寓的价格普遍位于同楼盘住宅价格的80%到90%之间；假如以我们楼盘住宅价格1万元/㎡计算，则我们公寓的市场售价应该在8000到9000之间，取中间价8500元/㎡计算。v内购定价需要考虑的因素：1、证件问题：由于市场上

7、在售40年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等），少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城SOHO）我们的公寓还处于前期；2、没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓；3、低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行低首付，超长分期；4、开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开发商已经成为很多购房客户的共识，对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步；所以，所以建议我

8、们项目公寓价格在市场正常定价8500元/㎡的基础上再减少500元/㎡，即内购均价定在8000元/㎡l综合考虑，建议我们内购价格ü首付30%——8000元/㎡ü首付50%——7800元/㎡（比首付30%多优惠2个点左右）ü一次性付款——7400元/㎡（比首付30%多优惠7到8个点）其他问题详解——一、是否设置退出机制？如果我们项目能在一年内拿到预售证，就无需设置退出机制，目前市场上给客户以退出机制的楼盘主要是瀚海的两个楼盘（瀚海思念城和瀚海东韩里），这两个