浐灞纺织城市场调研分析.doc

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1、浐灞区域及纺织城区域市场调研分析项目地块位置分布主要集中于纺织城区域及浐河以东灞河以西区域。一、浐灞区域及纺织城区域未来发展浅析n浐灞板块是以“河流治理带动区域发展，新区开发支持生态建设”的发展思路，致力于打造以金融、商务、会展、旅游、居住、创意产业等为主的第三代新城。现阶段，浐灞中央生态区是整个浐灞的最大价值所在，按照政府规划，浐灞板块向着北和南两个方向在延伸，未来将形成大浐灞的格局。与中央生态区的北部国际港务区的商务属性不同，纺织城综合发展区未来规划更加偏重城市价值与宜居性，随着2011年西安世园会的举办，区域的城市配套将加速成熟。n

2、纺织城地区综合发展区包括5.3平方公里的核心区(旧城区)和周边辐射区，共约32.39平方公里。范围为：北至华清路，南至绕城高速浐河桥，西侧咸宁路以北区域以东三环为界，以南区域以浐河为界，东至西康铁路。纺织城综合发展区将形成“一核、两带、三轴、六区”建设格局，。“一核”指商贸核心区;“两带”指浐、灞河生态景观带;“三轴”指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴;“六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区和东部生态住区及工业区等六个功能片区。计划为5年(2008年—2012年)，分三期实施1、大明宫灞桥购物广场位于长乐路与东三环交汇

3、处，占地146亩，建设面积为58万平方米的商业卖场，项目总投资18亿元。2、纺织城堡子村商圈建设（半坡国际广场）位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，规划占地490亩，进行商业综合开发，项目总投资25亿元。包括半坡博物馆在内，规划范围北至华清路、西至东三环、南至半坡博物馆南侧规划路、东至唐都医院西侧规划路。是纺织城地区综合改造六个重点片区之一，也是西安未来东部新城商贸核心区。3、省级重点中学铁一中分校建设位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，纺渭路以东，规划占地490亩4、西安公路枢纽城东客运站纺织城核

4、心区北侧，占地172亩，建筑面积4万平米，设计日发送3万人次，总投资2.2亿元，今年计划投资6000万元，完成基础设施建设。浐灞区域发展的核心，世园会、地铁及灞河资源为区域增值的三大关键要素5、地铁公共交通基础设施完善，西安进入地铁时代。地铁途经浐灞、纺织城区域四条线路，1、3、5、6号路线。如图：二、地块周边竞争市场分析浐灞纺织城区域项目细分：目前浐灞板块划分为，浐灞临河区域、纺织城区域、浐河以西区域。浐灞临河区域项目：中新浐灞半岛香江湾广夏水岸东方振业泊墅普华浅水湾御锦城纺织城区域项目：高科绿水东城东城新一家国际幸福城 地铁首府浐河以

5、西区域项目：沁水新城恒大绿洲西岸国际花园海璟印象城绿地国际生态城龙湖弗莱明戈翠屏湾浐灞一号浐灞临河区域：Ø浐灞一线自然景观资源，丰富的生态资源（浐河、灞河、广运潭、桃花潭等）；Ø欧亚经济论坛、世园会、浐灞金融商务区、浐灞国家湿地公园等重点项目的启动，提升区域价值Ø高层、小高层为主，以部分低密度产品（洋房、叠拼、联排）。Ø价格：6000-12000元/㎡Ø客户特征：西安市中高端阶层，陕北客户，及部分省外客户，此类客户的置业核心要素在于资源价值、居住环境，他们有着强烈的亲水倾向。Ø代表项目：中新浐灞半岛、御锦城纺织城区域：Ø路网发达，但公共交

6、通及市政配套尚不成熟，周边建筑陈旧，形象较差Ø未来此区域定位于亲水居住区，商业、娱乐于一体。Ø目前产品形式较单一，高层为主流；城改项目居多。Ø价格：高层价位4000-5500元/㎡Ø客户特征：地缘性客户居多Ø代表项目：高科绿水东城、地铁首府浐河以西区域：距主城区较近，拥有良好的水景资源，配套成熟。Ø距城区近，交通发达，形成一定居住氛围，配套成熟。Ø未来板块定位于亲水居住区，商业、娱乐。Ø产品形式多样，高层、小高层为市场主流及小部分低密度产品（联排、花园洋房）。Ø价格平台：高层价位5800-7200元/㎡Ø客户特征：地缘性客户居多。Ø代表项

7、目：沁水新城、恒大绿洲、御锦城浐灞板块（纺织城）城改项目基本情况区域内城改项目主要集中在纺织城区域纺北路两侧共4个项目。区域内城改项目相比较浐灞核心区域，无景观资源优势，售价普遍较低，目前均价约4200-5000元/平米；Ø交通路网发达，但公共交通系统仍未完善，公交线路较少出行不便；Ø区域内建筑较为陈旧，档次不高，形象较差，商业配套，娱乐配套不足。序号项目地块位置占地总建筑面配套设施当前报价销售情况（亩）（㎡）1国际幸福城浐灞纺南路与半引路十字785100万社区幼儿园，小学，中学4700元/㎡2尚东国际城长乐路半坡十字北300米东1203

8、0万/无4200元/㎡接受分期和一次性付款。3地铁首府浐灞纺织城堡子村转盘东北角信合银行东50米102万4300元/㎡售完城改项目分析　项目户型面积区间销售价格付款方式优惠折扣区域尚东国际城一