浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析.doc

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1、时间:2009-10-3008:46来源:新浪博客作者:肖太寿所谓售后返租是指开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。地产企业售后返租的税务处理主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。［案例］:司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合

2、同，约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售,在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。请问A公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？1、营业税的涉税分析（1）政策法律依据全文来自天津财税信息网，欢迎转载！①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无

3、形资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。百行会计网②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函（2008）135号）规定，房地

4、产开发公司销售不动产，釆取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函（2008）62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时,房地产开发公司（或

5、房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。（2）分析结论基于以上政策法律规定，可以得出以下结论：①A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。②A公司无偿取得的出租收益15万元（1

6、00-85）应作为价外费用计入营业税计税依据。③A公司销售房地产应缴纳营业税100X5%=5（万元）。购房者返租商品房应缴纳营业税15X5%=0.75（万元）。④A公司还需就当年转租商品房取得的租金收入5万元按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5X5%=0.25（万元）。2、印花税的涉税分析A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85X0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15X0.001+5X

7、0.001=0.02（万元）。3、所得税的涉税分析（1）政策法律依据①国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函（2007）603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产,企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳

8、税所得额。②从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函（2008）875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：第一，商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；天津财税网欢迎转载第二，企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；第三，收入的金额能够可靠地计量