对房地产售后返租的处理和税务筹划文档

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1、对房地产售后返租的处理和税务筹划“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商(卖主)同时是承租人，购房者(买主)同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。简单地说，就

2、是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。一、售后返租的会计处理在新的企业会计准则体系下，售后回租业务是由《企业会计准则第2l号——租赁》规范的。该准则第七章“售后租回交易”是对此类业务会计处理的专门规定。其基本要求是：承租人和出租人应当根据该准则第二章的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁；如果通过售后租回的交易安排，使与该不动产的所有权相关的风险和报酬仍然由房地产开发企业享有或承担的，为融资租赁；如果交易

3、安排并未改变与该不动产的所有权相关的风险和报酬已经转移给购买方的事实，则为经营租赁。根据售后租回交易的性质确定其会计处理：售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之问的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。二、售后返租的税务处理国家税务总局《关于从事房地产

4、开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)的规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。文件同时明确，企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过

5、户)，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：(1)获取资产增值收益的权益；(2)承担发生的各种损害(包括物理损害和贬值)而形成的损失：(3)占有资产的权益；(4)在以后资产存续期内使用资产的权益；(5)处置资产的权益。企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份(售房人、承租人和出租人)出现。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。按照上述规定，房地产开发企业应将售后回租业务分解为销售和

6、租赁两项业务分别进行税务处理。对于销售业务的税务处理，应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的会部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)作为计税依据，按照5％的税率计算缴纳营业税。同时对当地政府及有关部门收取的一些资金或费用(如代市政府收取的市政费。代邮政部门收取的邮政通信配套费等)，不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外税法还规定：在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的。不论其财务上如何

7、处理，均不得从营业额中减除。房屋租赁业务，是指出租人以口头或签订书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益。由承租人向出租人支付租金的行为。对于租赁业务的税务处理。应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5％的税率计算缴纳营业税。开发商一般应先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。需要注意的是。对于开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。将上述会计处理规定与税务规定相比较，可以看到差异主要在于：税务处理卜并不区分售后回租交易的类型，而是一律要求将其分解

8、为销售和租赁两项业务分别进行税务处理，即将售价超过不动产计税成本的差额计入当期应纳税所得额，以后向购房者支付的租金也可以税前列支(但如果售后回租交易是与关联方进行的，因而售价畸低