[精品]新农村建设贷款有关问题的思考.doc

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1、建设社会主义新农村，是国家统筹城乡发展，从根木上解决'‘三很”问题的战略决策，也是农发行加快改革和发展的重要机遇。可以说,“全面建设新农村”首先必须解决“三农”问题，而有效支持社会主义新农村的建设无疑是解决“三农”问题的一条根本出路。农发行作为农业政策性银行，支持社会主义新农村建设义不容辞。本文结合北京市情况就新农村建设贷款的有关问题作一探讨。开展新农村建设贷款所面临的问题从去年我行开办新农村建设贷款实践情况看，银行贷款已成为地方新农村建设资金的主要來源之一。随着北京市各区县I口村改造力度的加大，土地整理储备资金需求旺盛，

2、越來越多的区县项目开始向我行申请土地储备贷款。但是，对于农发行而言，现行北京土地储备开发模式与各有关监管部门对土地储备贷款的政策性要求不能完全匹配，使得我行在支持政府土地储备业务发展时血临多重矛盾。主要表现在以下几个方血：（-）借款主体。从现行土地储备贷款借款主体看，土地储备中心虽然经工篩管理部门注册为金（爭）业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负负土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，实际属于政府的附属体，并不是严格意义上的市场主体：另一方面，政府往往把土地储备贷款当做财

3、政资金管理使用，实行财务收支两条线模式，土地储备屮心对于抱卖的储备土地款项没有支配权，必须宜接上缴财政专户，山财政经审核后核拨相关款项，而不是及时用于归还贷款，因此贷款银行很难对信贷资金进行有效监管，增加了贷款风险。（二）自有资金。按照土地储备贷款的管理要求，土地储备项H的自有资金应达到20%。北京现有的政府土地储备机构均为市区两级国土部门的直属寄业单位，土地储备项目的自有资金主要是财政向其提供的开办资金和财政拨款。基于对北京市新农村建设整体规划和北京市政府及市财政部门信用度的认可，我行在办理新农村建设贷款时，以总行相关规

4、定为依据，将财政下发的资金下拨指标文件作为资本金己到位的凭证。这一做法与银监会有关文件规定有差异，给各级行带來合规性检査风险。（三）贷款方式。按照《土地储备管理办法》以及监管部门所发布的政策文件，土地储备贷款应为抵押贷款,农发行《新农村建设贷款办法（试行）》也规定：新农村建设贷款可采用土地使用权抵押、土地出让收入返还质押等担保方式。采用土地出让收入返还质押担保，对项H实施过程中形成的具备抵押条件的土地，应及时办理抵押。目前北京普遍采取土地储备证抵押担保方式，即为己完成收储但尚未上市交易的土地办理土地储备证，以具备土地储备证

5、的上地作为抵押物，通过错位抵押方式满足监管部门的相关要求申请土地储备贷款。但在实践中，山于具备土地储备ijF•的土地数量相对较少，为满足抵押物价值要求,部分土地的估值是以假设开发法來确定的。而且土地储备证作为一种过渡性证件，在法律上存在瑕疵，如果贷款出现问题,银行在处置抵押物时将遇到困难。（四）政策影响。土地储备项H贷款的第一还款來源是项H腾退土地出让收入，」••地出让与国家政策调控影响息息相关，国家对土地政策调控力度的大小，是决定第…还款來源是否有保证的重要因索，在遇到经济形势或国家有关政策有大的变化，土地市场不活跃时，

6、银行将陷入被动局面。因为整个上地市场是一体的，一旦储备的土地不能如期出让，土地储备机构无法按期还款，按照现行的贷款五级风险评价机制,贷款形成不良将成为现实。即使贷款行拥有大量被抵押的土地，也很难在短期内处置完毕。（五）贷款期限。土地储备贷款期限为两年，而土地储备开发是一项较为复杂的系统工作，包括收购、开发整理、储备、供给四个阶段，耗时较长。尤其是在《物权法》颁布实施以后，在土地一级开发过程屮，被征地、拆迁一方对补偿金额的期望提高，与土地储备开发主体就补偿金额达成一致的时间延长，宣接影响土地储备开发进度。此外，在止地收储完成

7、后，止地储备机构需要综合考虑土地供应计划和市场供需等因素來决定储备土地的上市日期。因此，土地储备项日一般难以在两年内完成储备开发、上市交易和冋款的金过程，开发周期与贷款期限不匹配，贷款资金面临无法及时收冋的风险。（六）账户管理。总行《新农村建设贷款办法（试行）》规定：“借款人一般应在农发行开立基本账户，农发行贷款占借款人全部贷款比例较低的，可开立一般账户。”而在我行承贷新农村建设贷款的客户主要为各级土地储备管理中心，是事业法人单位，其开立账户需同级财政部门批准，有一定难度。且有些承贷企业与我厅发生信贷关系Z前已在他厅开立了

8、基木账户，不可能再在我行开立基木账户。山于此项制度在实际工作中难以落实，给各级行带來检查风险。完善新农村建设贷款政策建议（-）引导利规范地方政府行为,创造良好的金融环境。我国房地产市场是明显的政策市场，政府可以通过制定各种房地产、财政、金融、税收等政策來调节干预房地产运行，去年从2丿到现在，北京市商品住