小楼盘营销策划方案.doc

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1、小楼盘营销策划方案　　小楼盘营销策划方案篇一某楼盘营销策划书　　一、城区总体住宅市场形势分析　　1、江都经济较快发展xx年江都GDP为为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为为22851元，比上年增长15.9%。　　xx年江都GDP为为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。　　按按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计xx年江都年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000。　　元左右。　　2、居民收入稳步增长、居民收入稳步增长xx年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入元，

2、农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和和11.3%；xx年在岗职工平均工资为年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。　　xx年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和和14.4%；xx年在岗职工平均工资为年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。　　预计xx年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。　　3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观　　（1）近年江都房地产市

3、场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力xx年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。　　xx年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（万平米（6480套）。　　xx年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而xx年商品住宅均价达到年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！第1页共53页此

4、外，xx年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。　　按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，则房价收入比在万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。　　的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。　　另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到另外，根据

5、江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1400以下，也远超过1300-1200的正常水平，以租养贷已不可能。　　的正常水平，以租养贷已不可能。　　（2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。　　按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注根据江都规划，到万人（注根据江都规划，到xx年城区人口为30万人，即四年

6、内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。　　而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。　　未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。　　未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于xx年的76.74万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在万平米，从目前销售形势来看

7、，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。　　因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，xx年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。　　年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供

8、应量将超过实际需求量，商