小楼盘营销策划方案

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1、小楼盘营销策划方案篇一：某楼盘营销策划书一、城区总体住宅市场形势分析1、江都经济较快发展2006年江都GDP为230・2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%O2007年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计2008年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。2、居民收入稳步增长2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；2006年在岗职工平均工资为172

2、60元，比上年增长15.8%o2007年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入70LL元，分别比上年增长19」％和14.4%；2007年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%o预计2008年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。2007年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.

3、48万平米，住宅销售76・74万平米（6480套）。2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅!第1页共53页此外，2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7・7%。按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。另外，

4、根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1：400以下，也远超过1：300-1：200的正常水平，以租养贷已不可能。（2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注:根据江都规划，到2012年城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算,潜在最大住宅需求量也不到150万平米。而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量

5、较大，尤其是市中心区以外的城北.城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于2007年的76・74万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80・120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比:第2页共53

6、页第3页共53页小结:江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产发展有一定的空间。然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。二、城区主要在售住宅楼盘个案分析目前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区,城南为经济开发区。从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域,但城北区域道路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。江都城区目前的主要干道为龙川

7、路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横”。从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路第4页共53页和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。江都城区主要在售住宅楼盘位置图1、城北区域住宅楼盘个案简析（1）长江国际花园楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学