税收筹划教学全套课件薛钢 税收筹划第06章.ppt

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1、第六章其他税种税收筹划第一节土地增值税筹划应税收入的确定：纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。增值额扣除项目的确定——可扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用，适用新建房转让和存量房地产转让（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，适用新建房转让。（3）房地产开发费用纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并

2、能提供金融机构贷款证明的；最多允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内　　　（适用新建房转让）（4）旧房及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率适用存量房地产转让（5）与房地产转让有关的税金包括营业税、城建税、印花税、教育费附加适用新建房转让和存量房地产转让（6）财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计扣除＝（取得土地

3、使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%适用新建房转让（7）补充：房地产开发企业可扣除和税金有营业税和城建税和教育费附加。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能单独扣除。非房地产开发企业可扣除的税金有营业税、印花税、城建税和教育费附加。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；税率为5%；印花税税率为0.5‰（产权转移书据）。土地增值税的税率和

4、税额计算公式：1、计算收入总额2、计算扣除项目金额3、用收入总额减除扣除项目金额计算增值额土地增值额＝转让房地产收入－规定扣除项目金额4、计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数5、套用公式计算税额应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%相关税收优惠规定：1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除额20%的免税。2005年6

5、月1日起，普通住宅应同时满足：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在120平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市可根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税3、个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。具体有下列优惠：居住时间土地增值税减免税规定未满3年的照章征税满3年未满5年的减半征税满5年或5年以上免税某房地产开发公

6、司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司缴纳营业税（5%的税率）、城建税（7%的税率）、教育费附加（3%的征收率）、印花税（0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构贷款证明）。当地规定的房地产开发费用扣除比例为10%。计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。解答：（1）转让收入为15000万元。（2）扣除项目金额

7、：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元；②房地产开发成本为4000万元；③房地产开发费用为（3000＋4000）×10%＝700（万元）；④与房地产转让有关的税金为：15000×5%×（1＋7%＋3%）=825（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除为（3000＋4000）×20%＝1400（万元）⑥扣除项目加总为：3000＋4000＋700＋825＋1400＝9925（万元）（3）增值额＝15000－9925＝5075（万元）（4）增值额与扣除项目金额比例：5075÷9925≈51%（5）9925×50%×30%＋（5075－9925×50

8、%）×40%＝1533.75（万元）或5075×40%－9925×5%＝1533.75（万元）例题：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋