资产评估的市场法.ppt

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1、第三章资产评估的市场法目录1市场法概述2影响资产现行市价的因素3市场法中的主要具体评估方法4市场法的具体应用市场法,也叫现行市价法或市场价格比较法,是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”第一节市场法概述概念应用前提条件：1.评估的资产要具有一个充

2、分活跃、公开的交易市场市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动实质：要能找到若干可比的资产及其交易案例案例数目要保持合理，案例要具有可比性1）参照物与评估对象在功能（用途、性能）上具有可比性。2）参照物与被评估对象面临的市场条件（供求关系、竞争状况和交易条件）具有可比性。3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。市场法前提条件市场法的基本程序（一）选择参照物1、基本数量要求：3个以上2、成交价真实3、成交价是正常交易的结果4、两者有可替代性评估对象与参照物之意的主要可比因素1、时间因素；2、区域因素；3、交易因素（P58）；4、功能

3、因素；5、成新率因素；（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素。市场法的基本程序（三）进行对比指标、量化差异的工作（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异，形成初步结论（五）综合分析确定评估结果操作程序图示确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。

4、优点：（1）原理简单、易于被理解和掌握。（２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（３）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的优缺点（Ｐ８９）缺点：（1）前提条件限制大，需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。（３）参照资产与被评估资产的差异量化难度较大第二节影响资产现行市价的因素豆你玩蒜你狠糖高宗姜你军药你苦苹什么辣翻天一、经济学：影响价格的因素一、供求影响价格问题一：引起价格变动和差异的

5、具体因素有哪些？试举例。气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举例说明。通过改变该商品的供求关系问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？供不应求时，价格，——“物以稀为贵”，为卖方市场供过于求时，价格，——“货多不值钱”，为买方市场供求影响价格——间接因素——直接因素思考：豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨，涨得过一枚钻戒的价格吗？涨得过一套房子的价格吗？价值决定价格思考：如果自行车供不应求，其价格会不会高过汽车，如果汽车供过于求，其价格会不会低于自行车？为什么？决定价格既不能无限上涨

6、，又不能无限下跌的原因是什么？价值决定价格1、关系价值价格决定，基础货币表现如其他条件不变价值量越大，价格越高价值量越小，价格越低2、商品价值量的决定是指在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种商品所需要的劳动时间.价值量劳动时间个别劳动时间NO社会必要劳动时间YES劳动量甲厂——手工织布，员工比较懒惰——8小时乙厂——缝纫机织布，工作比较积极——4小时丙厂——电脑织布，员工非常积极——2小时无关正比劳动价值论效用价值论—从需求角度对价值进行分析新古典经济学派—从供给和需求角度对价值进行分析2、商品价值量的决定（续）价值规律问题一：价值规律的表现

7、形式?问题二：价值规律的基本内容?商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定；商品交换以价值量为基础实行等价交换。商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。小问1：从哪两个角度讲述？商品生产商品交换二、影响资产价格的一般因素（宏观因素）三、影响资产价格的区域因素（中观环境因素）四、影响资产价格的个别因素（微观环境因素）机器设备价格因素土地价格建筑物价格第三节市场法中的主要具体评估方法一、直接比较法二、类比调整法根据参照案例价格调整的程度不同，市场法进一步分为“直接