资产评估——市场法[1]

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1、市场法一．前提：1.要有一个活跃的公开市场；2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动；可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长）二.程序及相关指标:1.选择参照物:3个或以上;2.在评估对象与参照物之间选择可比因素;3.指标对比,量化差异;(区域因素:参照物所在区域比被估资产好：反之，系数>1)4.调整对比指标;5.综合分析评估结果;三.具体方法(直接方法):评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。=参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。1．现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评

2、估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）；1．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）1.功能价值类比法：（1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）（2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x4.价格指数法：（1）。评估价

3、值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）（3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数（4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数）（5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积）5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）评估价值=参照物成交价格×（评估对象成

4、新率÷参照物成新率）成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%四．具体章节的运用：（一）.机器设备评估中的市场法：1.直接匹配法:与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定对评估对象的价值。评估值=参照物的市场价值±差异调整2.因素调整法：通过比较相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并通过这些因素做出调整，由此确定对被评估对象的价值。（这是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，由相似的参照物作为分析调整的基础）（二）.房地产评估中的市场法：一．难以使

5、用的范围：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂，寺庙等；4.风景名胜区的土地；1.图书馆、体育馆、学校用地等；一．操作步骤：1.收集交易资料（基础和前提）：评估人员应随时收集有关房地产交易实例；2.确定可比交易案例；（如果房地产市场较稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，所选取的案例资料通常不应该超过3年，如果市场变动剧烈，较快，最好是近2年内的）3.因素修正：（1）.交易情况的修正有特

6、殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间，公司之间，通常会以低于市场价格进行交易：交易时有特别的动机，急于出售;有人为了扩大经济面积，收购邻近的建设用地，往往会使交易价格抬高；买方或卖方不了解市场行情，往往会使房地产交易价格偏高或偏低特殊的交易方式，如拍卖，招标等。交易情况修正后的正常价格=可比实例的价格×（正常情况指数÷可比实例情况指数）=P×（如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之则大于100）（2）.交易日期的修正评估基准日价格=（评估基准日价格指数÷可比交易实例

7、交易时价格指数）×可比实例价格（3）.房地产状况修正：实地调查（4）.容积率修正：经容积率修正后价格=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数）容积率=建筑总面积÷土地总面积（5）.土地使用年限修正：土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。R:资本化率；M：被估对象的使用年限；N：可比实例的使用年限修正后的地价=比较实例的价格×K1.确定房地产的价值：（三）.森林资源评估中的市场法：该方法是以相同或类似林木资产的现行

8、市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法.P=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量的交易价格×被估林木资产的蓄积量林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。不同的林分采取的不同的森林经营措施（四）.矿产资源评估的市场法：（可比销售法，采矿权）要求采矿权具有可比性，即矿种相同，自然成因类型相同，工业类型大致相似，同时要取得足够的地址参数。该方法在矿业权市场发达的国家应用较为广泛。在我国此方法受到一定的限制。