市调案例模11111板 (NXPowerLite).ppt

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1、同策房产咨询研发与咨询中心案例分析ResidentialAnalysis目录2008年11月26日招商地产·家在情在HOMEISWHERETHEHEARTIS2项目区位交通物业地址大连路920号地块前身是上海工具厂的历史渊源交通状况项目北面紧邻杨浦区大学城的各大名校商圈、板块“海上海”临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程——黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。杨浦区重点规划的办公，住宅综合性产品3项目区位交通物业地址大连路920号地块前身是上海工具

2、厂的历史渊源交通状况项目北面紧邻杨浦区大学城的各大名校商圈、板块“海上海”临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程——黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。杨浦区重点规划的办公，住宅综合性产品新城御景橡树湾湿地公园复旦新校区4创意商业街按照场景制造分为五大主题院：金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院项目周边状况项目周边四至照片5创意商业街按照场景制造分为五大主题院：金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院项目实景建筑布局构成，强调邻里、通道和步行尺度，将公共

3、空间的创造和公共建筑的定址列为建筑规划之初的重要地位。院落式围合布局，将着力创造出社区共享空间与开放公共空间,通过塑造生动、悠闲的社区活动场景，加强住区住户的活动及非正式会面行为.6“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意LOFT和创意商业街。项目规划理念理念一理念二绿色生态宜居理念内外双城记7项目社区概况小区概况用地面积：近8万平方米建筑面积：为23万多平方米容积率：绿化率：35%开盘期数：开盘日期：06年5月底推出小高层和高层公寓，04年11月写字楼开盘。物业类别：其中包括7栋16至25层的住宅，三栋22层的创意

4、LOFT，38套1-3层商铺组成的创意商业街建筑类别：均价：15000元/平方米物业费：2元/平方米/月左右。装修状况：开发商：。北上海超大规模别墅社区8项目社区概况一期二期双拼别墅叠加别墅独栋别墅商业街花园洋房经济技术指标占地面积40万方建筑面积19万方容积率0.5绿化率40%物业类型独栋别墅，双拼别墅，叠加别墅均价11500元/㎡售罄未开热销售罄售罄售罄北上海超大规模别墅社区9项目社区概况北上海超大规模别墅社区地址浦星路、芦恒路口总建50万平方米（一期12万方）容积率1绿化率50%（一期35%）投资商鹏欣集团开发商鹏建地产营销代理

5、世联地产（上海）花园洋房（07.8）小高层（07.12）联排别墅（08.6）宽景叠院（08.3）10创意LOFT、创意生态居和创意商业街完美结合，打造“海上海”新城海上海创意LOFT设计出最丰富的空间形态，给所有创意工作者最大的想象空间，并通过创意群体的互动，产生无穷的创作和生活灵感。它的物业性质具有“做自己生活主人”的后SOHO时代特征。只卖不租，目前售价：15000-16000元/平米，仅余少量，进驻企业多为设计、咨询等小型公司。海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从购房、入住、消费的所有循

6、环过程。海上海创意商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、难得、不可复制。精装修房，预计今年末开盘，预计售价15000元/平米。海上海创意商业街规划有海上海讲堂（海上剧场）、海上会馆和海上影院等标志性建筑，充盈在这条街区的是活力、趣味、智慧的因子，创造出永不落幕的生活情景剧。30000元/平米，现已售完，年底将全部开业。项目社区概况11项目售价分析办公产品价格走势图售价解读：12项目售价分析住宅产品价格走势图售价解读：13项目周边二手房售价分析案例图片，案例户型、价格售价解读：14项目客户

7、分析客户来源、年龄、职务、收入、用途客户解读：15项目产品展示各种产品实景照片16项目产品分类解读“XX别墅”产品实景照片独栋别墅环抱式庭院双拼别墅宽阔型庭院叠加别墅地面空中对应式庭院17项目产品户型展示“别墅户型”双拼别墅A建筑面积：236㎡超值附送约：140--390㎡附送大面积私家花园：100--350㎡附送大面积观景露台：约40㎡挑高+空中阁楼+大露台合理+人性化=功能超值附送约：140--390㎡18项目产品户型分析别墅户型双拼别墅A建筑面积：236㎡户型特点：结合动画一梯一户公私分明超大客厅19项目产品户型分析别墅户型叠加

8、别墅下叠建筑面积：175㎡上叠建筑面积：165㎡超值附送约：140--390㎡附送大面积私家花园：100--350㎡附送大面积观景露台：约40㎡挑高+空中阁楼+大露台合理+人性化=功能超值附送约：140--390㎡20项