珠海电力时代广场营销策划报告.doc

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1、珠海电力·时代广场整合营销策划报告开发商：珠海市电力房产开发有限公司珠海电力·时代广场营销策划报告第14页共47页商业策划：三明国际（中国）商业策划顾问公司二00五年七月珠海电力·时代广场营销策划报告第14页共47页前言尊敬的珠海市电力房产开发有限公司领导，通过前期对珠海商业市场的了解，我司对贵司珠海电力·时代广场进行了准确的市调和定位，并确定了将珠海电力·时代广场打造成为珠海首席社区生活MALL的定位方向。为使针对性更强，我司在此份报告中从珠海电力·时代广场在商业价值方面的角度做了更深入的理解和研究。

2、我司将延续社区生活MALL这一主题，并在此报告中提出如下整合营销思路：以A区为龙头，依靠主力商家（国际零售巨头，如易初莲花、华润万家等）的进驻，进行充分的包装推广，并以主力商家的巨大号召力和商业影响促进BC区商铺的销售和招商，以及带动翠华新村小区商铺的重新定位包装、招商调整和商铺销售。同时，BC区及翠华新村小区商铺的租售两旺，亦将烘托、提升A区作为龙头的商业竞争力，此三者紧密结合，互相带动互相促进，形成一个完整的商业体，并最终成为新香洲区的商业核心区域，珠海的商业新亮点！整个方案，我们以科学、系统、创新

3、、求实的态度进行精心论证。谨此报告，以供参考。珠海电力·时代广场营销策划报告第14页共47页目录第一部分项目分析81珠海电力·时代广场基本经济技术指标82项目现状83定位评估93.1项目定位93.2客户定位93.2.1目标市场93.2.2目标客户群定位103.3结论13第二部分BC区销售策略141租售范围界定142销售总体策略143核心卖点提炼154价格策略175厘定价格的相关因素176定价指导原则187珠海电力·时代广场均价推算187.1定价方法19珠海电力·时代广场营销策划报告第14页共47页7.1

4、.1需求导向定价197.1.2定级定价法247.2租售均价258价格控制269小结26第三部分招商策略281招商原则281.1先形象,后功能281.2主力店先行，辅助店随后281.3同业差异，异业互补291.4保证开业，持续优化291.5借力打力，以点带面292招商目标292.1国际招商292.2国内招商302.3当地招商302.4招商范围及比例302.5小结303招商形式313.1点对点招商31珠海电力·时代广场营销策划报告第14页共47页3.2会议招商313.3定点招商314珠海电力·时代广场招商定

5、位314.1A区的招商功能定位及招商范围314.2BC区的招商功能定位及招商范围324.3翠华新村小区商铺的招商功能定位及招商范围325分阶段招商策略325.1第一阶段：7月上旬至7月30日325.2第二阶段：8月1日至8月30日325.3第三阶段：9月1日至9月30日336招商管理336.1管理架构336.2现场管理与控制34第四部分包装推广策略351推广目标352推广思路及阶段划分353推广策略363.1项目线推广策略363.1.1概念导入373.1.2品牌强化37珠海电力·时代广场营销策划报告第1

6、4页共47页3.1.3资源整合383.2城市线推广策略383.3产品线推广策略393.3.1以工程进度为节点393.3.2以招商进度为切入点394整体包装策略394.1项目包装策略394.2形象包装策略404.2.1商业制高点404.2.2品牌号召力404.2.3区域影响力414.3现场包装策略414.3.1CI包装414.3.2工地包装415媒介策略425.1媒体定位425.1.1传播目标425.1.2传播区域425.1.3传播时机435.1.4传播量度435.2媒介发布要点43珠海电力·时代广场营销

7、策划报告第14页共47页5.2.1公开招商前重视媒体接触机会435.2.2初期面世强调信息到达率435.2.3媒体个性互补原则435.2.4时效差异结合原则445.3媒体组合策略445.3.1阶段性控制策略445.3.2成本控制策略445.3.3灵活应急策略446费用预算45第五部分结束语46珠海电力·时代广场营销策划报告第14页共47页第一部分项目分析1珠海电力·时代广场基本经济技术指标总用地面积32062.17㎡地上总建筑面96865.20㎡地下室总建筑面积13686.16㎡商业建筑面积28672.

8、75㎡A区商场面积22357.34㎡BC区商场面积6315.41㎡住宅建筑面积68192.45㎡容积率2.98住宅建筑密度16.3%绿化率36.3%停车位358个本报告将要解决的是珠海电力·时代广场A区商场、BC区商业步行街共28672.75平方米商铺的销售、招商和推广，以及翠华小区一、二、三期商铺的重新定位包装及调整招商等重点问题。2项目现状珠海电力·时代广场为在建项目，商业主体部分（A区）建筑面积22,243.17㎡，商业街部分（BC区