对农村集体建设用地流转的调查与思考.doc

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1、对农村集体建设用地流转的调查与思考发布者：马丽春发布时间：2010年6月17日来源：中国农经信息网审核员:马丽春近年来，随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。为解决建设用地不足问题，实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地流转是个新课题，目前尚无明确的法律依据，处在试点和探索阶段。现结合河北省实际，对如何规范农村集体建设用地流转，加快建立城乡统一的土地市场提出一些思考和建议。一、有关法律和政

2、策问题农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。集体建设用地流转包括广义和狭义两个概念。广义的集体建设用地流转，主要包括土地所有权流转、土地使用权流转和农民宅基地使用权流转。狭义的集体建设用地流转，主要指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。目前对集体建设用地流转，现行法律仍然是限制和禁止性规定。1998年《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需

3、要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农地使用权流转。但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

4、”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”该两文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市，打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍，为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间，对

5、于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持2008年，河北省出台了《集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，允许集体建设用地有条件、有偿、有期限进行流转，并对集体建设用地的出让、出租、转让、转租和抵押等行为进行了政策性规范。二、河北集体建设用地流转现状1、村庄占地面积大，流转活跃。据第二次土地调查数据，截止到2009年底，河北建设用地总量为3049.3万亩，其中村庄占地1761万亩，占全部建设用地的57.8%,农村人均占地达到238平方米。历史上形成的河北各地村庄多以独门独院的平房

6、为主，而且以“摊煎饼”形式不断外延扩张，一户多宅、超面积建房、住宅闲置、非法侵占耕地等问题突出，“空心村”现象严重。近年来通过治理“空心村”和开展新民居建设，从节地出发，目前村庄建设呈现两个特点：一是农村住房主要以建二层或多层为主；二是进行并村联建，形成中心村或新型农民社区。通过村庄整治节余下来的土地，成为目前集体建设用地流转的主体。其主要流转形式：一是通过出让、出租或以土地入股等形式，在不改变集体建设用地所有权的前提下，以地招商引资，新上各类建设项目；二是通过土地置换，将腾出的集体建设用地通过有

7、偿形式置换到城区周围，有的转征为国有建设用地。如香河县在新民居建设中，全面推行组团联建，将159个村街规划为20个新型农村社区组团，提出对通过村庄拆建节余出来的集体建设用地，全面置换到城区周围，转征为国有建设用地。2、乡镇企业用地流转普遍不规范、不活跃。由于河北各地乡镇企业用地布局分散，占地面积小，闲置较少，有的地方产权尚不明晰，各地对推动乡镇企业用地流转积极性不高，实际中也未建立公开的集体建设用地流转交易市场，信息公开、价格评估、抵押融资等配套措施也没有到位，因此在此类土地流转中多为私下转让、转

8、租。据调查，只有个别县（市）按照《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，对乡镇企业用地办理了较为规范的流转手续。如霸州市做为河北集体建设用地流转试点,近年来已办理集体建设用地流转434宗，涉及土地2143多亩。3、集体建设用地多愿意转征为国有土地。《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》规定集体建设用地可以办理抵押，但绝大部分银行并不认可，实际操作中难以通过抵押实现融资，因此使用集体建设用地的企业多愿意将土地转征为国有建设用地，以方便融资和流转。清河县羊绒产业发达