商业地产咨询-美地行：商业地产咨询案例-东上海乐活广.ppt

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1、美地行商业地产营销策划案例东上海·乐活广场商业定位及营销策划报告目录Contents项目市场分析商业定位建议案名策划业态规划商业动线广告宣传推广策略Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7项目市场分析Part1商业环境分析五角场环岛以南，北临国顺路，西临黄兴路。目前五角场商圈内正处于大面积改造、新建和调整过程中，新建项目有上海万达商业广场、百联又一城购物中心、中环国际大厦等。周边拥有写字楼白领、住宅业主、商务旅游人士、师生等多样消费群。SWOT分析Strength优

2、势Weakness弱势Opportunity机会Threat威胁商铺租售混合，不利管理，租金及业态容易造成混乱商业规模体量不大周边九隆坊、财富国际等商业竞争项目虎视眈眈五角场大型商业广场分散人流杨浦区打造五角场城市副中心75万方的五角场商业体量带动整个商圈人气区域交通网络正全面形成（4条轨道交通，30余条公交线路）周边众多品质住宅楼盘确保了庞大人流量和消费群极尽便捷的交通酒店和办公楼拥有既定消费者统一商业街铺管理主要办公楼盘主要住宅楼盘1、创智天地2、海尚杰座3、沪东金融大厦4、同济科技大厦5、

3、黄兴广场6、科中大厦7、凌武大厦8、平盛大厦9、上豪大厦10、石油大厦1、泰鸿新苑2、靖宇家园3、欧洲豪庭4、海上硕和城5、创智天地6、建德国际公寓7、上海梦想8、翡翠东森花园9、新江湾城1号作品消费群体分布周边10栋办公楼和9个住宅楼盘为东上海中心奠定消费基础。创智天地海尚杰座沪东金融大厦同济科技大厦黄兴广场科中大厦凌武大厦平盛大厦上豪大厦石油大厦本案消费者分类消费需求消费场所习惯消费能力信息渠道上班族品牌服饰、个性餐饮、化妆品、美体养生手机、IT产品、文化娱乐、旅游产品品牌专卖店（柜）、特色

4、餐厅、咖啡馆、电影院、酒吧、健身会所、美容院高电视、杂志、短信、彩信、报章、网络、“口头传销”、商场DM、品牌型录、电子优惠券青年群体时尚服饰、个性餐饮、音像制品、文化学习、运动系列、美容美发个性服装店、特色商品店、商场品牌专柜、KTV、茶坊高电视、杂志、短信、彩信、网络、“口头传销”、品牌型录、电子优惠券中老年生活日常用品、家庭生活必需品大卖场、超市、餐馆、家电卖场中电视、户外广告、“口头传销”、商场DM消费群体分析消费群体结构目标客源分析浙商苏商台商本地投资客投资客案例分析九隆坊COCOPA

5、RK买铺就要买街铺！九隆坊提出街区式商业，产品设计引入“内街外化”的思路，提出“街铺”概念，与大商业形成错位竞争。街相对商场来说是一个开放的空间，人们喜欢逛街，街有良好的光线、充足的空气，街区消费使人更身心愉悦。案例分析商业定位建议Part2定位策略经营定位行业定位区域定位市场定位品类定位功能定位商品定位管理定位富有特色而精确的商业定位商户知名品牌+个性化特色品牌人群上班族、时尚青年和区域居民功能集餐饮、休闲、娱乐、生活等一体类型紧随世界商业潮流的新概念商业人群品质办公和周边成熟住宅区的庞大消费

6、群需求特色主题的业态选择和个性化服务优势方便快捷的一站式享受品牌彰显个性，贴合生活的代表消费者什么样的商业定位最适合东上海中心？LIFESTYLE以商业市场现况和区域未来远景为考量，我们建议本项目的商业定位为：商业定位lifestyle商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式----在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。什么是Lifestyle？商业定位为什么要定位成Lifestyle的商业模式?精而全：精品

7、荟萃，生活中的基本需求都能满足。个性鲜明：设计感强，业态分布人性化，浓厚的休闲娱乐气息。量身贴心：为就近消费量身打造，营造新的休闲生活方式.Lifestyle商业东上海中心集吃、喝、玩、乐于一体，满足生活中购物、餐饮、娱乐需求海上财智从产品到服务，都是为满足都市就近需要而打造。从建筑格局、商铺布局到装潢设计只为舒适购物心情而设计。商业定位案名策划Part3命名原则1、由于整个项目的办公楼部分名为东上海中心、酒店部分名为东上海·华美达酒店，因此，商业部分应延续是“东上海”为前缀，是整个项目具有统一

8、性，在日后宣传上具有捆绑优势。2、核心案名应该与“东上海”相配，不能繁冗，以免造成整个案名太长，不方便记忆。3、核心案名应能表现lifestyle的商业定位，并要展现出其生活性。4、商业部分适宜用“广场”来命名，即表现出lifestyle的生活性和商业体量。案名推荐东上海·乐活广场什么是乐活？“乐活”前身是1946年由英国有机认证机构提出的生存概念，并由美国学者保罗•雷在1998年以“LOHAS”重新导入主流社会。“乐活”英文为LOHAS，是LifestyleOfHealthAndSustain