教案4_4商品房买卖案例分析(房地产法规应用).ppt

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1、1、什么是商品房现售？2、商品房现售的条件是什么？试说出一到两点。3、有哪些房地产不能买卖或者以其他形式转让？试说出一到两种。复习旧课第三节商品房买卖案例分析案情：新罗公司系郑光荣在香港注册的独资公司，该公司于１９９５年１０月３１日结束营业。１９９４年７月９日，新罗公司授权董新华与原告金善朝签订了一份《购房合同》，约定将海滨大厦第２１层Ｄ座卖给金善朝，该房建筑面积２６４平方米，总价款人民币１６０万元，新罗公司同年７月２８日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约金５‰。随后，金善朝就于该年7月内分三次支付给董新华房款共计人民币100万元。至同年１０月

2、４日，金善朝拿到该房的原所有权证明，发现该房建筑面积实为１７３．５５平方米，即向董新华提出异议。同年１１月１０日，金善朝开始使用管理该房至今。双方因为办理产权过户手续未达成协议，金善朝向厦门市思明区人民法院起诉，要求确认该房归其所有，由新罗公司返还多收取的房款及承担逾期交房的违约责任。一审期间，新罗公司已结束营业并注销。案例一金善朝的房屋买卖纠纷案1.新罗公司与金善朝所签房屋买卖合同是否有效？2.违约金的约定是否合法？3.新罗公司被注销，本案是否应以郑光荣为被告？4.若你是法官，你会如何判决此案？5.谈谈你的感想。阅读案例一思考以下问题有效！不合

3、法！应以郑为被告！应支持金的诉讼请求，要求郑继续履行他作为房屋出卖人的义务，并按每日万分之三的比例支付违约金！案情：廖昌颐与廖伦万想一起买房，经人介绍看中梁某在信宜县的房屋一栋，买卖双方议定房价人民币４３００元。１９７４年１月２１日，廖昌颐、廖伦万各向卖方付款２０００元，尚欠３００元未付。当天由廖伦万之子廖昌亚填写草契，没有填写廖伦万的名字，只填写了廖昌颐一人的名字。卖方在上手老契上注明“此房归廖昌颐所有”。廖昌颐在办理了税契和正契之后，于１９７４年５月搬进此房。不久，廖伦万以自己出了２０００元、与廖昌颐商定用廖昌颐的名字立契，实际是共买房屋为由

4、，争要房产。廖昌颐承认廖伦万出了２０００元，但否定与廖伦万商定用廖昌颐名字立契，而是廖伦万自己退出买房，故税契上的买方和正契上的所有人都是廖昌颐。为此双方发生诉讼。廖伦万于１９７６年６月１１日强行住进争议之房，使矛盾加剧。案例二廖昌颐与廖伦万房产纠纷案1.廖伦万要求确认是共买房屋的理由是否充分？应否支持他的请求？若廖伦万能证明是与廖昌颐商定，可支持他的请求2.在没有证据证明廖伦万是与廖昌颐商定用廖昌颐名字立契的情况下，法院应否判决房屋产权由廖昌颐一人所有？廖伦万不参加登记，不行使自己的买房权利，应视作自动放弃。与廖昌颐商定的说法查无实据，不予认定

5、。故判决房屋产权归廖昌颐，廖昌颐付还廖伦万２０００元及利息９４７．６４元；廖昌颐应补付梁某买房款人民币３００元及利息１４２．１５元。谈谈你的感想。阅读案例二思考以下问题请看视频凶宅记回答以下问题：1.民事诉讼的庭审过程可包括开庭前准备、核对当事人身份、法庭调查（当事人陈述、当事人举证、证人出庭作证）、法庭辩论、当庭调解、宣判等几大程序。那么你在视频中看到或听到有哪些程序呢？法庭调查、法庭辩论、当庭调解、宣判2.若你作为买家，你会买诉争的房屋吗？为什么？案例三凶宅记3.本案争论的焦点是什么？房屋买卖合同可因当事人一方对另一方的欺诈成为哪种类型的合同

6、？刘少文隐瞒房屋曾经发生凶杀案的行为是否是欺诈行为。可撤消合同。4.本案中法院是如何判决的？刘少文隐瞒房屋曾经发生凶杀案的行为已构成欺诈，判决撤消双方签订的房屋买卖合同，李骞归还刘少文房屋，刘少文归还李骞31.8万元购房款。5.牵涉到此案中的房地产中介与原告被告还有什么纠葛吗？应该如何处理？