教案4_3商品房现售与二手房买卖(房地产法规应用)

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1、复习旧课开发商预售商品房所用的“五证”包括哪些？广州市内签订商品房买卖合同应使用哪种合同范本？房地产权属登记有什么作用？房地产权属登记有哪些种类？阅读以下案例分析案例中的问题2001年8月28，万升房产公司与梁X霞签订《商品房买卖合同》（星汇园，97万，约定12月31交楼）。12月5，发出《收楼通知书》。次年1月4，梁见客厅墙角渗水、内阳台门绞脱落，拒绝收楼。3月1日，梁发律师函，要查看房屋验收文件。4月4，通知房屋已处理。但梁未前去收楼。5月8日，梁诉至法院，要求万升公司赔违约金（1月4——5月8）。思考以下问题梁的第

2、一次拒绝收楼是否合法？梁要查的验收文件有哪些？梁的查看验收文件要求是否合法？对梁的诉讼请求，法院应全部支持吗？是是否第二节商品房现售与二手房买卖的有关法规一、商品房现售（一）定义商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。（二）商品房现售的法定条件商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五

3、）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。二、二手房买卖的禁止性规定下列房地产，不得买卖或以其他形式转让：1、以出让方式取得土地使用权，却未全部支付土地出让金、未取得土地使用权证书的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、

4、行政法规规定禁止转让的其他情形。阅读以下案例分析案例中的问题原审法院对艾某与程某的合同纠纷案进行调查后认定事实如下：艾某与程某既是朋友，又是同事。2002年5月，艾某与程某签订房地产转让合同，约定艾某将沈阳岐山东路29-3号楼152室114平方米私有产权楼房出卖于程某，双方申报成交价格为19万元。合同中约定程某一次性付清全部购房款，并到房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》后，艾某将出卖的房屋交给程某。协议签订后，程某给付艾某购房款19万元，并于2002年6月办理了更名过户手续，后进住该房居住至今。艾某于2003年3月

5、以程某未付房款为由诉至法院。上诉人艾某向上级法院上诉时说到：上诉人与被上诉人程某既是同事又是朋友，双方签订的《沈阳市房地产转让合同》，并到房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》后，上诉人将出卖的房屋交付被上诉人，但被上诉人由始至终未按合同约定交付购房款19万元。被上诉人程某答辩称：现房屋早已交付被上诉人使用，房款也一次性交付上诉人，上诉人与被上诉人已各自履行了合同义务。如果被上诉人未支付房款，则上诉人不可能给被上诉人办理房产过户登记，也不可能交付房屋。由于整个交易过程已经结束，所以保留收款收条已没有实际意义。分析案例二

6、回答以下问题：1．对于案例中谁负有举证责任的问题，两位法官提出了两种不同的观点，你支持哪一个？（）A、某法官认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，艾某主张程某欠其购房款19万元，但艾某不能提供足够证据，而且房屋已办理产权转移登记。故对艾某的诉讼请求不予支持。B、另一法官认为：本案上诉人与被上诉人间系买卖合同关系，买受人程某的义务系支付价款，被上诉人程某对履行买卖合同中的付款义

7、务负举证责任。由于被上诉人程某未能举证证明其已向出卖人艾某支付了约定的购房价款，对被上诉人主张已支付购房价款的抗辩主张不予支持。2．你认为艾某与程某签订的房屋买卖合同是否为有效合同：（）3．关于房屋转移登记与支付价款的关系的问题，你认为正确的是：（）。A、将房屋经房产登记机关变更登记为被上诉人所有，只能证明上诉人履行了作为出卖人的全部义务，但却不能据此得出买受人履行了支付价款义务。B、将房屋经房产登记机关变更登记为被上诉人所有，即证明了被上诉人已经履行了买受人的全部义务，包括支付房价款的义务。4．你认为法院会不会判决程某

8、将19万元付给艾某呢？（）案例分析结论1.B对于程某有否支付19万元房价款这个问题，谁负有举证责任呢？依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款将得出两种截然不同的结论。依据特别法优于一般法的原则适用第五条第二款的规定判定由被上诉人（有付款义务的一方）承担举