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《房地产投资的可行性案例分析---《工程经济及项目评估》.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、房地产项目(初步)可行性研究报告案例2005年[“A州”市新桥镇(126亩占地)房地产项目]目录项目建设背景项目概况“A州”市介绍2002年以前“A州”市住宅市场分析“A州”市新桥镇住宅市场分析本项目发展前景项目投资估算及盈利分析估算项目销售收入项目盈利能力分析结论与建议项目建设背景“A州”市新桥镇126亩占地片区原属本镇的新城房地产开发公司,由于该公司资金不足,无法启动本项目,有意转让→这是可能得到这个项目重要的外在因素;镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平,希望找到能开发高品质住宅的开发商;本(房地产开发)公司不论是资金实力,还是开发水平在全国来说可谓是顶尖的→
2、这是可能得到项目的内在因素;项目建设背景根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求,该126亩占地片区将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区;经过对“A州”全面认真的市场调研;对项目区位环境进行反复的分析比较;再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质;同时定位准确完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润.该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,各项目谈判工作已相继展开.项目概况该126亩占地片区位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口;紧接“A州”科技学院,有良好的文化气氛;道路宽敞交通便捷,有新山大桥与古
3、城区相连;项目占地126亩中,120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地;项目概况该126亩占地片区容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%);具有一定的开发规模,并能为品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益;本项目的建设资金完全由本公司自筹,不足部分通过土地抵押和预售房款解决。“A州”市介绍“A州”位于长江三角洲中部、某省东南部,东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间;东邻上海,西傍金陵,南接苏杭,北依长江;面积8488.42平方公里,占全省面积的8.27％;市区392
4、.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里;所属六县市面积为：C市1094平方公里B市772.4平方公里D市620平方公里E市864.9平方公里F市1257.42平方公里H市1092.9平方公里“A州”市介绍古城区新城区新桥镇→上海南京←↑长江↑↓杭州“A州”市介绍2001年,“A州”市完成国内生产总值1760亿元,经济总量在三角洲位居第二,列全国第六;人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,显示出强劲的增长势头;整个市的人口580.53万,城区人口为80万;新区的经济发展保持良好的发展势头,全年实现工业销售产值400亿,同比增长17%;完成国内生产总值16
5、0亿,同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。2002年以前“A州”市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2古城区2500元/m2新区价格在2000元/m2左右徘徊究其原因不外乎以下几点：土地价格是一个首要的因素；土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划；开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向政府要求划拨土地；导致土地成本在整个项目中只占很小的一部分。2002年以前“A州”市住宅市场分析整个“A州”的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设,使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住
6、宅,贵了又觉得不合算;居民居住观念没有改变,大多数“A州”人认为,过了运河就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为“A州”新桥镇是一个工业区,不适宜居住;同时,新桥镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价;消费观念限制了整个“A州”市的房价.许多“A州”居民留恋于“小桥、流水、人家”,只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产;这段时间里,虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使“A州”房地产更上一个台阶。2002年全市经济继续走强,也是“A州”房价飞涨的一年;2001年10月份，A州市土地全面实行招投标
7、,从至,开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平;与此同时，政府出台了一系列的相关政策;“A州”强化“强市富民”意识,努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行.同时,改变全市居民的消费观念.2002年以前“A州”市住宅市场分析2002年以来“A州”市住宅市场分析规范了房地产开发,改善了投资环境,使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营;把房地产开发作为城市新的经济增长点,大力发展城镇建设;在市区范围内,加快土地供应制度的改革,停止新批量土地的开发项目,对存量土地开发项目采取限
