国际广场策略案.ppt

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1、全球商务新焦点大中华交易广场策略大纲风火广告.大中华项目组这是一个解决问题的方案，我们无意做冗长的市场分析，也无意自我矜许，只集中焦点为发展商解决问题。写在前面事实并不重要，重要的是看待事实的角度细节并不重要，重要是客户眼中认定的价值。总体策略思路我在哪市场环境分析1、有利的市场环境A、中心区成为企业进驻热点区域电信、联通、喜来登、东亚银行、招银证券、凤凰卫视等大机构纷纷进驻深圳中心区，中心区已成为集政府、文化、商务、经济于一体的总部经济带。中心区作为深圳中枢动脉和经济腾飞点，随着规模逐渐形成，配套不断完善，持续成为投资热点，。市民中心对外办公，带动中心区写字楼出现建设与入驻新高潮

2、。拥有高度密集市政资源，无疑是写字楼及进驻商户最大吸引点。中心区除原有13姐妹外，九州创展、华融、卓越、安联等也在加紧建设发售。在如火如荼的中心区发展中，大中华将成为热潮中的闪亮焦点。1、有利的市场环境B、“总部经济”在深圳初现端倪总部经济是指城市某区域集聚了一大批在产业链上相互协作的公司总部，形成区域投资环境。许多国家地区以吸引总部集聚为发展战略。2003年共有98家世界500强跨国公司来深圳投资增资。不少企业选择深圳作为进入香港及国际市场的总部。香港及跨国企业也选择深圳作为进入华南和中国的总部。“总部经济”的出现，对深圳高标准商务空间形成了较强需求。受市民中心启用等利好刺激，相

3、当多跨国公司、国内大型企业准备迁入中心区。一向只租不买的外资企业，在中心区出现了购买物业的趋势。他们一般需求面积较大，资金充裕，注重物业的质素、配套、交通等。2、不利的市场环境2004年，中心区已建成写字楼约40万平方米，在售、在建写字楼超过100万平方米，中心区写字楼进入“大象时代”。A、中心区写字楼竞争激烈，空置率增加。项目的集中投放，导致了写字楼空置面积迅速增加，同时销售价格的提升受到较大的压力。截至9月底，中心区写字楼空置面积已高达16.5万平方米。除了原13姐妹尚有余盘推出外，近期国际商会、时代金融、卓越、新世界、诺德、安联等将为中心区贡献近50平方米的写字楼面积。巨大的

4、推盘量对大中华写字楼的消化造成影响。2、不利的市场环境甲级写字楼共同特点是注重商务办公的气派与形象，各项设施档次比较高，目标客户为大中型公司。B、众多甲级写字楼集中出现，相互比拼，抢夺客户。如：大面积使用玻璃幕墙，建筑物逐级推台，顶部处理各有特色，外立面宏伟壮观；硬件设施一流，物业管理质量高；大堂、走道、电梯间体现高档气派；宽柱间距，分割自由，5A智能化，注重生态环保等新写字楼项目一般规划起点高，大多采用了某些新技术和新理念，如诺德、九州创展等。这些甲级写字楼分流大客户，对大中华的销售造成一定威胁。市场上高素质写字楼供应增多，企业选择加大，市场竞争激烈。启示2005年是深圳中心区发

5、展火热的年份，也是写字楼竞争最激烈的年份，大中华是否能在这场竞争中获胜，需要诸多方面努力。我是谁？自身特点分析竞争对手都在诉求什么诺德中心：诉求产品－“甲级写字楼升级版”“纯正商务”，展现细节如网络地板，LOW-E中空玻璃，分户空调，网络地板，宽FUJITEC电梯、钢管混凝土柱等。国际商会中心：诉求高度－“216ｍ指天之势”“一个高度唤起了一个时代”。58层高，中心区地标建筑。兴业银行大厦：诉求区位－“cbd门户”。以cbd门户为标准进行建设的国际性写字楼。竞争对手都在诉求什么航天大厦：诉求精神－借助航天英雄杨利伟诉求航天品质，航天精神。“中国精神、大国商务”、“向世界证明中国”。

6、安联大厦：诉求生态－“会呼吸的写字楼”，活体建筑，健康商务。有“肺空间”“绿色办公”“阳光办公”等五大特点。大中华应该诉求什么？？大中华有四大唯一性位置傲视众生大中华位处坐落在中心区的中轴线上，背倚会展中心，面对市民中心。地铁一、四号线交汇在广场地下，是交通枢纽所在。大中华位处中轴线绿化带上，近赏水晶岛，远眺莲花山，周围无任何建筑物比邻，独霸一方，四面景观开扬。体量巨无霸：大中华建筑面积30多万平米，是深圳市的最大单体建筑，足以成为深圳CBD建筑航母。外立面雄伟壮观，气势夺人，具有显著的昭示性。大中华有四大唯一性奢华配置：大中华拥有国内罕见的顶尖配置。包括著名超五星喜来登酒店，顶级

7、俱乐部美洲会所，8万ｍ²高尚商业，30根“中国第一柱”，跨度达47.5米的无柱交易大厅，2000ｍ²停机坪，汽车玻璃幕墙，全为深圳独有。唯一综合体：“大中华”集金融、证券交易、五星级酒店、层峰俱乐部、写字楼、商业和地铁物业于一体，是深圳唯一的高品质综合建筑体。中心区最受瞩目的写字楼大中华凭借难以复制的地王位置、庞大的体量、独特的功能布局、高标准建设在中心区占据了无可置疑的龙头地位。大中华是在众多的诉求占位中，大中华应该是诺德中心－－“科技”安联大厦－－“人性化”嘉里中