金鹰国际广场初案

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1、上海荣地策划金鹰国际广场销售建议政策环境自去年4月份针对房地产的新一轮调控政策出台后，对于是否开征房产税的争论此起彼伏。有观点认为房产税或将成为楼市调控的重磅炸弹，一些房地产业内人士则称房产税无法抑制高企的房价。对于1%税率，能够起到多大的调控作用？买得起高档房的人，就交得起税，另外“限购”难限房价但会影响成交量，在2010年十余个城市限购后，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市成交火爆。但随着限购城市增加，城市之间的“挤出效应”将减弱。另外，大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，投资、

2、投机者手中的“购房指标”一旦用掉就不能再买房。无法满足其投资欲望，这正有利我们把主要客源锁在外地市场。一、市场分析如皋是一片神奇的土地，正以其独特的优势，展示着广阔的发展前景；如皋更是一方充满生机和活力的投资热土，各行各业都蕴藏着无限的商机，具有广阔的发展空间。如皋紧靠上海、苏州、无锡等经济发展城市，地理位置优越，对产业接受能力强；第二产业对GDP的贡献超过55%，工业经济活力越来越强；城市化进程加快，市区主要往南发展，北面及东面以发展工业为核心；城市房价逐渐上升，老城区及城南新区房价已突破5000元/㎡大关；主城区在售商品房众多，去化缓慢，据悉目前主城区在售

3、商品房项目约40个；2008年11月至2010年9月，如皋市成交土地可开发商品房面积为903.68万㎡；2008年11月至2010年9月，如城镇成交土地可开发纯商品住宅面积近300万㎡；2009年如皋市商品房屋销售面积60.78万㎡，其中主城区为58万㎡；2009年-2010年上半年，如皋市主城区商品房销售面积为75万㎡，而新开工面积为246万㎡，竣工面积为165万㎡。项目分析（一）.项目概况金鹰大厦”位于如城中山路与益寿路交汇处，与如皋长途汽车站和拟建的国际品牌超市隔路相望，城市主要干路益寿路留有交通出口，总占地面积13000万平方米，总建筑面积33300平

4、方米，一至三层为购物中心，四至十九层为餐饮、客房、娱乐及商务中心，，高度为73.8米，宽度为24米，框架结构，外装饰为干挂大理石、玻璃幕墙，大厦酒店部分配备电梯3台，自来水接口为城市供水管网，用水量不受控制，整个大厦配置两台1000KVA变压器并形成双回路网络，有煤气管道接入，电话通讯可根据可户需求确定数量，有线电视宽带网络一步到位，排污纳入市政排污管网，有化粪池，并配套大型地下停车场和地上停车场，整个建筑于2007年10月竣工。项目地处繁华地带，地理位置极佳项目产权为商住两用型产权项目品质优良，按照四星级酒店标准设计（三）项目营销亮点塑造本项目是“金如皋”的

5、商业黄金地段之一。本大厦设计按四星级酒店标准设计项目亮点刨析商住两用型产权大大增加了潜在客户群提升了本项目在市场竞争中的优势，并使得客户在日后买卖交易中有更多的选择余地（四）项目营销劣势如皋市本地购买力不足项目外观稍显陈旧与设计理念不符沃尔玛的开业将给地产市场带来冲击销售劣势及难点1.如皋为三、四线城市人口在145万左右，投资概念不如一、二线城市，购买力较弱，销售周期长。2.外观不够大气吸引力不足，客户不容易冲动行消费，并对招商要求高。3沃尔玛即将开业，这将会对周边商业及住宅市场带来冲击，拉动周边房价，但同时也将抢走大部分的主流客户，或使一部分客户承观望态度。

6、对项目的销售建议结合项目的优劣势我们可以初步判断，本项目在销售过程中存在取化速度慢、周期长、宣传广告成本大的问题，这也是二、三线城市商业地产普遍存在的问题。但是在这些商业项目中也有很多非常成功的案例，如位处嘉兴的中港城、香港城还有同样位处如皋的台商城，他们都是二、三线城市销售比较成功的案例这些成功项目多为包租、返租商业项目并以分销的推广方式进行销售，那么对比下分销返租模式和传统销售模式有哪些优劣势。传统坐销1销售进度相对被动，客户的来电来访量主要依赖广告投放的量和面来决定2前期资金投入量很大，开盘前期的宣传费用巨大，所以风险较大3客户主要以主动上门客为主，客户

7、的购买意向较为强烈，成单率较高异地分销1分销以电话销售为主在其销售的过程中就等于已经在当地起到了广告推广的作用了2分销前期成本低只需报销车费和餐费，无须广告投入风险低3分销客户多为电话邀约或DM派单，客户虽多但质量高低不齐，成单率不如坐销优劣对比包租返租的难点虽然返租可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。但是返租也给开发公司带来极大的经营风险，这对开发公司的资金实力和经营管理能力有很大的要求，而现实情况是返租的租金都相当高（在8%以上），而一

8、个商铺要做旺通常要有个磨合期，也就是所