北京住房价格上涨的原因和对策分析.doc

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1、.北京住房价格上涨的原因和对策分析　　摘要：近一年来，北京住房价格指数同比由下跌转为持续加快上涨，环比稳速增长，表明北京住房市场回暖。本文针对北京现阶段特点，从人口结构、投资行为、土地的有限性、相关政策和贫富差距等角度分析近期北京住房价格上涨的原因，并针对中低层阶级的住房需求提出相应解决对策。　　关键词：北京住房；价格上涨；原因与对策　　一、北京二手住房与新建商品住房价格上涨趋势明显　　2015年下半年，继深圳、上海之后，北京也加入房价全面上涨的队伍。北京的房地产市场一直是国内资金投资的热点，但是北京土地稀缺，新建商品房供应量

2、在逐年递减。2015年北京住房价格同比2010年上涨了46.3%，比2014年上涨了10%，截止到2015年12月30日，成交均价达到近3万元每平方米，创下历史新高。　　由上图可以明显看出近一年来北京住房价格走势，无论是二手房还是新建商品房，均有价格增速加快的趋势。在15年7月之前，北京住房价格无论是二手房还是新房均同比下跌，而到了9月开始逐渐上涨，到了2016年3月，二手房市场住房价格更是同比增长了17.96%，环比增长了5.16%。..在住房市场下行期间，北京住宅存量一度超过8万套，但2015年下半年来去化状况明显，库存已

3、经跌破7万。在土地新房供应紧缺的背景下，北京二手房交易市场的热度已经超过新房，供不应求初显。　　二、北京住房价格上涨的原因　　通过相关文献的比较分析和对现实供需情况的总结，针对北京现阶段特点，现将住房价格上涨的因素归纳为以下几点：　　（一）人口结构的变化。人口结构变化影响住房供需，进而影响房价。Takats1使用1970―2009年22个发达国家的面板数据分析人口结构对房价的影响，结论表明抚养比率下降1%会导致真实房价上升0.66%；国内相关研究也表明，少儿抚养比的下降和老年抚养比的上升是造成我国房价上涨的重要因素2。　　我国

4、正处在老龄化的初期，养老负担相对较轻，少儿抚养比的下降又减轻了家庭的负担，因而会有更多的收入用于买房。而北京集中了全国优势资源，老年人的“利他心里”促使父母帮助子女选择在北京购房，这就形成了两代人的积蓄同时释放于住房市场的现象，推动了房价上涨。特别是在去年二胎政策放开之后，年轻人会考虑到孩子未来的教育、医疗等问题，重新选择优势资源集中地区的住房，供求关系的变化会促进二手房市场的交易。所以从人口结构的角度看，近期北京的住房价格还会继续上涨。..　　（二）购房者与商家的投资。购房者对于购买住房的需求可以分为两种，一是从购买住房及所

5、得到的住房服务中获得收益，二是从预期价格增量中获得资本收益。很多人把投资房地产看作资本保值的一个手段，相比于股票债券市场投资回报率降低，房地产是一个更好的长线投资。在北京发达的金融业背景下，人们更愿意在此投资。　　相关数据表明，北京净流入人口还在增加。从目前的城市化阶段来看，人们的工作需求大于对生活质量的需求，并且二三线城市的城市发展水平与北京这样的一线城市在就业、医疗、教育等方面仍然存在着较大的差距，人们会为了更好的社会服务而付出较高的代价，而且北京的公共服务也会变得越来越好，而不是变差，所以第一种需求仍在增加。此外，媒体对

6、于“天价房”的报道在一定程度上影响购房者和商家的预期，这种不合理的预期也会进一步推动房价上涨。　　（三）城市扩张与土地的有限性。房价=土地取得成本　　X108.31%+开发成本X105.655%+销售费用+开发利润..　　由郑光辉3研究所得出的房价计算公式看出，地价是会对房价造成影响的。开发商拿地政策，土地供应政策也都将直接或者间接影响房价。北京三面环山，阻挡了城市的扩张，土地有限，数据显示三四环住宅用地已经达到顶峰。2016年国土资源部土地勘测规划院即将完成对北京等若干个城市的开发边界的划定工作。开发边界是城市的刚性规定，不

7、能超越边界盲目扩张，这也意味着，未来北京的土地资源还会进一步稀缺并由此导致住房价格继续攀升。　　住房供应量正逐年递减，而北京未来的住房需求却不会减少，北京的资源优势导致年轻人留在北京的欲望强烈。新增土地供应越来越少，供不应求的情况就会导致土地价格越来越贵，开发商买地的成本提高，就希望用高价赚回，于是客户与开发商之间就形成了“默契”，不断地推动房价上涨，房价趋向“豪宅化”。　　（四）相关政策的支持。对于近期北京房价突然上涨，我认为更主要还是由于政策因素影响造成的。自2014年下半年至2016年3月，央行已经累计六次降息五次全面降

8、准，货币发行开始放松，资金供应充足，M2在增速上升，并且贷款利率也已经降至最低，政府给予了更宽松的环境。　　政府把房地产政策作为调整经济下行的一个手段，鼓励房地产发展，进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例。房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃，进而流入房地