基于分期开发模糊期权的绿色住宅增量投资风险评估.pdf

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1、浙江建筑，第30卷，第7期，2013年7月ZhejiangConstruction，Vo1．30，No．7，Ju1．2013基于分期开发模糊期权的绿色住宅增量投资风险评估TheIncrementallnvestmentRiskEvaluationofGreenHousesBaseonPhasedDevelopmentFuzzyOption张科盛ZHANGKesheng(浙江省建筑设计研究院，浙江杭州310006)摘要：绿色住宅的增量投资风险是困扰多数房产开发企业投资决策的主要因素。针对这一问题，将从识别和分析影响绿色住宅增量投

2、资的风险因素人手，利用模糊数学的处理方法量化增量投资风险对增量投资经济效益的影响程度，并结合分期开发实物期权定价模型进行项目增量投资风险的潜在价值评估。最后通过实例分析，为绿色住宅的开发企业提供一种综合风险评估和价值分析的投资决策方法。关键词：绿色住宅；增量投资；风险评估；分期开发期权；模糊实物期权中图分类号：F293．3文献标志码：B文章编号：1008—3707(2013)07—0064—05开发绿色住宅作为今后住宅产业的必然发展趋究；大连理工大学的李静等研究者从绿色建筑的势，已受到我国房地产开发企业的广泛关注和重视。全生命

3、周期角度对增量成本和效益进行了量化分目前我国的绿色住宅市场仍不成熟，前期开发成本析，构建了经济评估模型。但目前针对开发商视角高，技术要求专业性强，产业配套薄弱等制约着绿色下的绿色建筑增量投资风险评估与决策的研究并不住宅的发展。与传统住宅相比，开发绿色住宅存在多，而前期决策阶段对其增量投资风险和经济价值增量投资风险，最直观的表现为耗费的增量成本多的评估将很大程度上决定绿色住宅项目的推行与少与回报的增量收益高低。一方面，绿色住宅综合否。本文将采用分期开发复合期权定价模型对绿色运用节地、节水、节材、节能和空气质量控制多项专住宅的增量

4、投资价值进行评估。国内学者赵振武、业技术降低建筑能耗，对设计、建设和运营阶段提出唐万生的研究表明，较之传统投资的决策方法，实了新要求，势必带来建设成本的增加，形成增量成物期权评价法充分考虑房地产投资的潜在价值，能够本；另一方面，产品的增量成本需要增量收益来平较为客观地评估项目所具有的不确定性。不过上述衡，但由于绿色住宅市场存在消费者认知度深浅不模型中也存在着一些不足，其中一点便是无法定量考一、产品质量参差不齐、市场监管力度不足等问题，虑绿色住宅增量投资风险对最终投资效益估值的影导致绿色住宅的投资收益起伏不定。故本文所研究响程度

5、。因此，本文将通过绿色住宅增量投资风险因的绿色住宅增量投资风险包括增量成本风险和增量素的识别，采用模糊集处理的方式，量化增量投资风收益风险。险对增量经济效益评估中产生的影响，并结合分期开我国对于绿色建筑增量投资的研究日益增多，发期权定价模型进行增量投资的经济价值估算，建立中国建筑科学研究院的李菊与孙大明等¨I2对增量一套较为科学有效的绿色住宅投资决策方法，为绿色成本的定义、结构组成、统计分析方法作了详细的研住宅项目的开发企业提供借鉴和参考。收稿El期：2013—04—28作者简介：张科盛(1977一)，男，浙江舟山人，高级工程

6、师，从事建筑经济工作。第7期张科盛：基于分期开发模糊期权的绿色住宅增量投资风险评估65增量成本风险和增量收益风险的基础。本文采用一1绿色住宅增量投资的风险因素分析种风险分析中常用的计算方法——模糊加权平均，1．1增量投资风险因素识别与评估即将各风险因素发生的可能性与产生后果的严重程绿色住宅项目开发建设过程中，影响增量投资度相乘得到风险当量，再除以该风险因素可能性的的风险因素较多，主要包括市场因素、技术因素、政概率之和，便可分别得到表示增量成本风险水平和策因素和社会因素四个方面，而正常的项目开发周增量收益风险水平的模糊集。计算公

7、式如下：期至少需3～5年。由于期间的不确定因素诸多，因此本文结合上述四个方面，从绿色住宅前期投资决一∑，JW=一(1)策的视角出发，考虑绿色住宅投资开发过程中，对可∑能引起增量成本和增量收益变动的风险因素进行=1式中：n一影响增量成本或增量收益的风险因素数量；识别。影响绿色住宅增量成本的风险因素主要有：一风险因素i“发生概率”的评估均值；s一风险因素i“危害程度”的评估均值；(1)市场利率；(2)通货膨胀率；(3)绿色住宅的设计一加权平均后的风险水平模糊集，具体计方案；(4)新型建材选用；(5)绿色技术发展水平；算方法借鉴Le

8、e与Park提出的改进的(6)绿色施工技术及管理水平；(7)产业调控政策；模糊加权平均算法。(8)企业内部结构调整。由于用模糊集表示的风险水平并不能直观地说影响绿色住宅增量收益的风险因素主要有：明增量投资的风险情况，为了使投资决策者对风险(1)消费者对绿色住宅的了解和认可程度