裕景ST2营销建议.doc

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1、裕景ST2营销建议一、产品梳理1、产品概况大连屮心裕景的第二高超塔建筑总高度：279.65M总建面：110731平总户数：479户而积区间：96平——581平户型配比楼层分布：首层大堂部分；6层、2'5层精詁店及管理用房部分；8~29层酒店式小户型公寓部分；3广45层、46~56层大户型公寓部分;57、60层复式公寓部分;7、15、30、45、61层机房及避难层，62层餐厅部分。户室比：小户型8-29层共270套，一居跃层80套，一居127套，二居63套；大户型公寓31-56层共193套，大公寓跃层57-60层共16套产权年限：40年交房吋间：2

2、012年10月2、卖点梳理中心地段青泥洼桥核心商圈，大连城市CBD地段。城市综合体3.8米层高商业产权，不受贷款限制酒丿占大堂+空屮会所+空屮花园高区无敌海景、山景、城市风景独特的养生概念和产詁配套二、市场环境1、2011年新政以后高端项目市场情况重点项H去化量1项目分类项目3.1315（上半月）3.16-3.31（下半月）4.1-4.15（上半月）4.16-4.30（下半月）

3、上方港景4241小户型项目良运四季汇1110104软景E居25253817中端改善项目省品天城5574第五郡153032316_方公馆0110万达公馆1120国宝典藏00

4、10高瑞项目绿城深蓝中心1210明秀山庄7376亿达杰特0240■高新世界1012新政前1-2月（6周）新政前平均周销售量新政后3-4月（7周）新政后平均周销售量万达公馆23套3.8套2套0.3套绿城3套0.5套6套0.9套一方公馆0套0套1套0・1套上方港景7套1.2套9套1・2套星海大观7实1.2套11实2套高端项M3.30新政后，平均销售量下滑明显，下降50%-80%之］'可。屮端改善项H市场表现基本不受影响小户型项H销售影响较大，综合来看，投资类产品去化速度受政策影响下滑明显2、高端产品客户对市场预估看跌高端客户2011房价走势预期看涨3

5、0%小幅上涨25%23%从购房者购买心理角度来看，本次国家出台限购政策以后，购房者投资心理和信心是受影响最大的，普遍投资者均选择持币观望，这直接导致高端项H和投资类产詁去化速率，去化量减少的的重要原因。3、市场情况总结从新政之后高端项Fl销售量来看，Fl前高端市场受影响较大（面积100-500平，单价20000万/平一30000万/平），此类产殆H前市场去化阻力非常大。三、营销建议（一）、产品分析1、主力产品描述ST2主力而积：98平一160平预期销售均价：30000元/平预期总价：300万一500万从ST2主力产詁來看，该类型产甜的面积和总价已

6、经属于口前市场去化难度较大的产品形态，在H前的市场情况下，推出产品的市场销售难度会加大。（二）、营销推广建议1、营销总思路推广先行+认筹试水+中期蓄客+借势开盘推广先行：从2011年7月份开始ST2推广，前期以软文、体验活动等形式來炒作养生概念，带领大连城市进入屮心养生新吋代。同吋对裕景T2、T3剩余产品也起到一定促进销售的作用。认筹试水：建议2011年10刀份开始认筹，原因一：就H前的市场情况来看，可以避免开盘销售不利的风险；原因二：2012年东港同质产品将迎来大规模面试,ST2提前认筹，可以提前抢占客户，占领市场份额。中期蓄客：适当延长蓄客吋

7、间，可以进一步根据市场情况，待机而动。借势开盘：根据市场情况，市场一旦开始转好，立即开盘，抢占先机。2、营销推广排期时间形式主题备注2011.7—2011.10媒体软性报道、软炒作项目养生概念，引领人连进入城山屮心养生时代。将屮心养生概念迅速炒热，形成社会舆论焦点。文、杂志、网络等2011.8—11.9体验活动体验城市中心养生通过活动让客户明白中心养生概念的实质是什么，迅速在社会引起广泛关注。2011.9—2011.10强势推广，n影响广产品初亮相2011.10房展会推出产品，加大蓄水2011.10认筹试水意向金收取抢占客户资源2011.11—2

8、012.2客八活动冬季养生系列，让客户度过个健康的冬季。2012.3—2012.4房展会再次亮相为开盘最斤蓄水2012.5开盘拟定维美机构裕景项H组2011年6月9日