温泉休闲度假项目可行性研究报告.doc

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1、错误！未定义书签。一、项F1发展背景解读2（一）时代背景——从旅游规划到休闲规划2（二）环境背景——从区位优势到市场机会2（三）项H背景——从观光到休闲、体验3二、项FI发展条件剖析4（一）旅游资源条件分析4（二）项H优劣势分析6三、项H定位分析——寻找项H真正的灵魂8（一）项H名称确定8（二）市场定位8（三）主题方案构想10四、开发战略12（-）从战略眼光看项H——从片区发展到区域带动12（-）从产品类型趋势看项H——复合型休闲度假是方向12（三）开发思路——休闲旅游产业综合体13五、近期规划与主要产品设计15（一）规划蓝图15（-）主要产品设计15六

2、、屮远期发展蓝图18（―）景区规划（“1212”）18（-）主要产品设计19七、经营模式初探——三区合一的组合模式19一、项目发展背景解读在接触项Fl的过程屮，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项FI的打适是一次从旅游规划到休闲规划的跨越，既不自童仅以旅游的眼光看资源，也不能按照传统旅游的套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为：项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力的“温泉主题休闲品牌”，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色“温泉休闲”生活方式的休闲度假旅游房地产综合品牌。（一）时代背景——从旅游规划到休闲规划进入21世纪，屮国房地产业和旅游业发展气

3、势如虹、风流尽显。有精深见地与独立思想、深谙领导与管理Z道、专业精通的杰出经营人才在这两个充满机遇的朝阳行业的结合屮彰显优势、独占鳌头。另外，游乐场、工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。一方而是90%的主题公园等景区资不抵债，一方而是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢；-•方面是地产商人手捧万金无处投资，一方而是数以万计的景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业的核心竞争力，进行有H的地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业的规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为：针对H前企业投资景区式地产开发的决策疑

4、虑和操作困惑，从政策解读、供需对接、风险规避、规划制定、管理模式、宣传推介、赢利分析提供-•条龙的指导，为多元化的母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发的有机对接。（二）环境背景——从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。从六环到七环，从三河到“京东”，燕郊已在北京的国际化背景下被多次提到建设北京“新七环”规划报告中。燕郊紧邻的北京这个人市场周边类似温泉的

5、休闲度假项n有几十家，诸如九华山圧、小汤山等，但是这些项F1都存在产晶老化、理念陈旧的问题，这些为燕郊温泉休闲度假项F1提供了很好地发展契机。（三）项目背景一一从观光到休闲、体验11!首先，本项目面向开发商的建设落地的实际需求。在策划规划屮,应从实现项ri未來发展终极愿景和实际操作的角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发的角度，提出项h未来发展的终极愿景与实际操作的具体方式。其次，本项目要考虑到在政府层面的影响力和示范效应。在符合国家对于旅游开发、度假区打造要求的基础上，满足当地发展和居民利益的前提下有序的开发和进行。在保护环境的前提下，发展休闲

6、旅游业，带动半地经济的发展，促进社区的和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢的H的。燕郊温泉休闲度假项n的开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层而具有较深远与前瞻性意义，一方而可使旅游开发带动规划区的新农村建设，吸引城市游客，获得理想的经济效益和社会效益。另一方而在创建生态文明，实现地方经济的可持续发展的道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。发挥当地资源优势，通过出售环境、休闲度假项h旅游开发，实现“卖环境，走生态，长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形彖，获效益”。二、项目发展条件剖析在进行项H策划Z前，需耍搞清以下几个关键性问题。旅游资源的吸引力有多大

7、?谁最有可能成为消费者?.项目开发的优势是什么?.项目开发的劣势是什么?项目开发可能会面临哪些风险?.可供选择的业态形式是什么鉴于以上问题的提出，我们主要将从项n的旅游资源、市场环境、项n开发优劣势和风险、项h定位、业态模式整合等方面逐一展开分析论述。（一）旅游资源条件分析1、旅游资源赋存状况分析本项H的温泉资源与北京周边的老牌温泉项H比起来，先天优势不很明显,出了近邻潮白河以外，并不具备其他方而的景观吸引力。因此，本项H要靠天然条件取胜的难度很人，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。2、可供挖掘的资源卖点尽管该项FI所在地的旅游资源赋存条件有限，

8、但而对旅游开发的任务，仍然耍挖掘出一些旅游资源方而的卖点。项H组成员经过讨论认为