本科合同法06 案例库案例04 违约责任.doc

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1、案例4：违约责任　　张某欲卖给李某旧房一间，双方于2003年4月1日签订了合同，并决定在4月15日去办理过户手续。双方还在合同中约定了标的额20%的违约金。李某全家2003年4月10日入住该房。在4月14日，张某通知李某房子不卖了，请退回。　　【问题】　　1、房子是否已交付？该合同的效力如何？标的物的所有权是否已转移？　　2、李某起诉主张：第一要把房屋的产权过户，第二，张某违约，得按标的物价款的20%支付违约金。对他的要求，法院应不应该支持？　　3、若张、李履行合同，没有解除的事由发生。但李某入住后发现少了一扇门，就提起诉讼，要求

2、张某加一扇门或减少价款。法官判决，合同并未约定有门，李某败诉。请求：法官观点是否正确？　　【答案】　　1、房子已交付，已经归买受人占有使用，交付就是直接占有的转移。没有办理过户手续之前，合同有效，因为它是诺成合同。但因为旧房必须办理过户登记手续，它的所有权才会转移。所以合同虽然有效，所有权在发生争议的时候还没有发生转移。　2、不支持。　　3、法官的观点不正确。交易惯例自动进入合同之中。这个合同中的房屋是李某全家入住，是个私房，没有门洞大开不给安装门的，这是个交易习惯。因此，我们根据诚实信用原则，可以轻易推出来：即使合同没有写也必须有

3、门。　　【解析】　　1、诚实信用原则是民法的“帝王条款”，所以民事行为一定要遵循诚实信用原则，遵守交易习惯是诚信原则的重要内容。　　2、因为标的额20%的违约金是不履行合同的违约金。李某要求张某继续履行，把房子过户给他，继续履行和不履行的违约金是不能合并适用的，这两个诉讼请求是互相矛盾的。他可择一请求，而绝对不能将二者并立。但主张迟延履行是可以的，比如要求办理过户手续，再要求支付迟延履行的违约金的情况是容许的。因为尽管李某入住了，但因为张某没为其办手续，对其有损害。这个违约金和继续履行绝对不能合并适用的。