浅析区域房地产业市场结构与市场风险.doc

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1、StudyoftheMarketStructureandMarketRiskoftheRegionalRealEstateHuiHUANGSchoolofBusinessAdministration,EasternLiaoningUniversity,Dandong,Liaoning118000,P.R.China;gshuanghui@163.comAbstract:Inthispaper,fromtheviewofthewesternindustrialorganizationtheory,themethodofmarketstruct

2、ure-marketbehavior-marketperformanceissupplied,whichistheclassicalmodelofStructure-Conduct-Performancetodotheresearchontheproblemssuchasthestiucture,behavior,especiallypricebehaviorleadingmarketriskofrealestatemarket.ThestructureandpricebehaviorofrealestatemarketinTianjina

3、reevaluated,choosingthereidestatemarketastheempiricalobject.Accordingtotheresultsofevaluation,themeasuresandsuggestionsareputforwardinallusiontotheproblemsexistingintherealestatemarketinTianjin・Keywords:IndustrialConcentrationRate;MarketStructure;PriceBehavior;MarketRisk浅析

4、区域房地产业帀场结构与市场风险黄慧辽东学院工商管理学院，辽宁丹东，中国，118000gshuanghui@163.com【摘要】本文从产业纽织理论的角度，采用市场结构■市场行为■币场绩效的分析方法，即经典的SCP(Structure-Conduct-Performance)范式対厉地产市场结构、市场行为、尤英是价格行为导致市场风险等问题展开研究；选取天津厉地产市场作为区域厉地产业实证対彖，对天津房地产市场的市场结构及价格行为进行实证研究及评价，并针对目前存在的问题给出一些対策与建议。【关键词】产业集中度；市场结构；市场行为；价格行为；市场风

5、险1引言哈佛学派的产业组织理论，构造了一个市场结构(MarketStructure)—市场行为(MarketConduct)—市场绩效(MarketPerformance)的分析框架，简称SCP分析框架。哈佛学派认为，结构、行为、绩效Z间存在着因果关系，即市场结构决速企业行为，而金业行为决定币场运行绩效。本文运用SCP范式对厉地产市场结构、市场行为，尤其是价格行为导致市场风险进行深入研究。2房地产业市场结构和市场行为分析2」房地产业市场结构衡量指标市场结构指在特定行业中企业与企业之间在数量、规模、份额等方而的各种关系及山此决定的竞争形式的总

6、和，它集中体现了市场的竞争和垄断程度。决定市场结构的因素主耍有：（1）供应者的数量、规模、帀场份额；（2）市场集中度；（3）产品差别；（4）进退讎垒。前两个因素主要说明特定市场中企业间的相互关系或特定市场的规模、数量分布特征。后两个因素主要说明市场中企业与币场外潜在的竞争企业的关系。本文选取市场集中度这个主要因素对区域启地产市场结构进行研究。2.1.1市场集中度（ConcentrationRate）市场集中度是反映市场集中程度的指标，本文采用行业集中度指数（CRn）、洛伦兹曲线（LorenzCurve）和基尼系数（GiniCoefficie

7、nt）对区域房地产业市场集中度进行研究和分析。贝恩［1］通过对西方产业纽织的现状研究，用产业中居前四位和前八位的企业绝对集中度的大小来定义其所代表的市场结构。本文采用徳尔菲法，对房地产市场集中度如何定义市场类型进行了调查、咨询及研究，得岀以下结论。见表1定义：设区域房地产企业总数为N,计算总数的前5%企业的市场集中度（CRN*5%）,并由表1判断英区域房地产市场结构类型。(1)Nr%yCRg=式中：x-表示该市场的总销售量,企业累计百分比连接起来即成洛伦兹曲线。当市场所有企业份额相等时候，洛伦兹曲线即成对角线，表示均匀分布。一•般情况是呈现

8、一条曲线，弯曲程度越高表示企业市场份额分布越不均匀。表示该企业的销售量,Si-表示第i个企业的市场占有份额。类型(CRN*5%)完全垄断85%以上寡头垄断60%—85%垄断竞争4