澳洲花园营销策划预案.doc

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1、澳洲花园营销策划预案第一部分项目策划的总体思路一、    确定项目的主题1）本项目以“澳式生活”为主题。2）楼盘名“澳洲花园”，备选“地中海风情”。二、    项目定位概念主题：旅顺首座拥有海岸风情的“街区”住宅。目标客户群的定位：本项目的消费人群是本地首次置业的人士和外地来连安家的外来人员。功能定位：内设有大型的公建和会所，除满足于本小区人士的生活、休闲、娱乐、购物之外，还将辐射周边区域——“街区住宅”产品定位：中等规模的澳式风格生活住宅小区——“海岸风情”楼盘起价1680-2380元/平方米，首付30%，七成20年银行按揭。三、定

2、价策略本项目以“大众价格、低开高走”定价策略推出市场，必会引起市场的关注，而且为消费者所接受，可以汇聚大量的人气，为项目后期销售打下坚实的市场基础。四、    销售方式本地销售与外地销售相结合方式总套数  600多套本地销售    外地销售100多套    500多套第二部分  项目执行部分（一）    楼盘形象包装①    入主工地前期阶段楼盘包装策略1．    外墙广告本项目工地围墙呈长方形，面临和平世纪公园的那面主围墙应切合项目主题来做文章，做到给看楼者耳目一新的感觉。其他三面围墙的内容相同，并要标有楼盘名、楼盘标识、售楼电话等

3、，以达到统一形象，加深买家印象的目的。2．    户外广告看板应在售楼处的顶部或两侧、相邻公路的主要入口处设立大型看板，内容要有楼盘透视效果图、楼盘名称、广告语、售租电话、标识和交通图等等。②    施工阶段的楼盘包装策略1．    建立精神堡垒。顾名思义，也就是说要有充分体现楼盘精神内涵、切合楼盘的主题与定位的东西。例如石刻、浮雕、文化长廊等。2．    施工进度板3．    广告条幅4．    指示牌5．    温柔的警告牌6．    对工地进行围墙围蔽以后，施工通道的设置应考虑不影响示范区环境和看房参观路线的美观。7．    加

4、强工地内部管理，同时在条件允许的情况下，统一规范施工人员的着装，并在工地现场挂放关于施工质量监控的标语。等等。设立以上几个方面，主要是展示发展商的细心与诚意。体现服务的人性化宗旨。③销售阶段楼盘包装策略1．    路旗2．    售楼处。售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻和，颜色、造型尽量与楼盘配合，格调一致；室内摆设大致有接待台、展板（包括广告板、效果图、说明图）、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、售楼书等等。3．    售楼处的音响设备除播放项目广告片之外，适当插播高雅音乐，在听觉上为现场销售营造高雅的气氛，

5、支持项目定位。4．    注意对细节的关注。如伞架、擦鞋机、纸巾等等。充分体现人文关怀。5．    在推广展销活动期间，工地现场需考虑设置相应的气球空飘、横幅。6．    项目现场参观动线所经过的主入口，应设立保安亭，体现项目物业管理的素质。7．    加强示范区域的环境保洁，避免因为卫生问题，影响客户对项目的印象。8．    交楼期间设置站岗值班，以体现本项目物业管理的安全化、人性化。9．    增加参观本项目的园林景观的动线安排，同时体现出项目的成熟优势。10．    售楼处的布局应设立样板间，以便顾客更方便、更直接了解楼盘的结构

6、、户型，加深对项目的印象。④    收尾阶段楼盘包装策略1．    立入住率广告板2．进行答谢会。等等（2）    样板间的制作应充分认识到样板间在本楼盘销售中的重要性，它不仅仅提高了发展商的实力，提高了顾客的购买欲望，还在于给周边竞争楼盘无形的竞争压力，抢夺有限客源。设置原则①    充分体现本项目的定位和产品设计的风格特色，并吻合目标客户的喜好、品位。②    充分展现项目的主题。例如，突出海洋特色文化等等。③    通过装修、装饰弥补产品设计方面存在的劣势.(3)      售楼处位置的选择售楼处的地点选择应在旅顺的繁华地带，在

7、市区；工地现场不适合设立售楼处，因为地点较为偏僻（4）    销售模型的制作（5）    售楼书的制作（6）    项目的整体形象包（二）广告宣传策略☆广告主线理念分析分析要求：一个基调，多种系列表现一个基调：即产品广告表现的主要特点、主导定位语、基础形象等，其作为产品广告的主要精神，不可改变。多种系列表现：即广告推广过程中根据产品销售不同时期、不同主题进行的系列宣传；系列和系列之间的宣传内容根据需要制定，每个系列内部广告宣传风格和表现形式均应当一致。广告诉求点之一  “大众价格”广告诉求点之二  “人文优越和强烈归属”广告诉求点之三

8、  “山水景观”☆广告主题揭示“本区域需要什么样的人文生活？及“生活的多样化”以“本区域需要什么样的人文生活？”以及“生活的多样化”为题，展开讨论，讨论的方向应本区域的行政规划、经济发展入手，并以旅顺的规划发展为重点，来