旅游地产面临发展瓶颈.doc

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1、旅游地产面临发展瓶颈旅游地产面临发展瓶颈在近期举办之旅游地产峰会论坛上，我的一句“旅游地产有走向温州经济发展之虞”，在网络引发一场口水骂战，有媒体甚至以“旅游地产遭到清算”名之。这在我看来显然是过了。〈b〉旅游与住宅之地产属性差异大〈/b〉尤其是这阵子愈来愈多人质疑我：作为论坛主要的学术支持单位与策划者，却对旅游地产如此看空，岂不是搬石头砸自己的脚？让我深感有必要把对旅游地产的前景判断，作更详尽的说明与剖析。国务院于2011年底发布《中国旅游业“十二五“发展规划纲耍》明确提出，到2015年将旅游产业初步建设成为国民经济之战略性支柱产业，和国人更加满意的现代服务业。可见旅游

2、地产对于未来中国经济所扮演的角色极其重要，也因此吸引众多房企由住宅地产转型从事旅游地产开发。惟旅游地产与住宅地产差异之巨，何止以道里计。首先，长期以来住宅地产一直被视为整体房地产的支撑产业，于是住宅地产以外的领域被笼统地划入商业地产，但商业地产其实相当多元化，它是以地产为载体，以产业为依托的，不同的产业下形成了不同的地产模式,如：工业地产（园区）、旅游地产（景区）、商业地产（商办、商铺、商场）、养生与养老地产等，使得其操作性较住宅地产复杂得多，尤其是住宅地产开发完毕便基本获利了结，而旅游地产作为相当比例的持有型产业，建筑物兴建完毕才是面对运营风险的开端，在过程中有压力、有

3、成本、有许多不可测的变数。“说故事”是旅游地产的关键技术〈/b>旅游地产开发商必须清楚地知道，并不因你有特殊的山水资源,就可以做成、做好、做大旅游地产，毕竟在同样的区段里，存在其他同业的竞争，如何在产品差异化方面准确市场定位？是重中之重！这并非“市场区隔”这么简单，而是在非常窄的间隙里，“活出自在”、找到自己生存壮大的契机与空间。换言之，怎么样跟竞争对手不一样？这个“不一样”乂能够被市场所接受、所欢迎，这就需要可持续的整合型创意策划，不是某一个点子、某一个想法便能成事，当然你必须随吋保持警惕及戒慎恐惧，关注同业变化与招探技巧，不断推陈出新，乃至具备“说（动人）故事”

4、的能力，否则不仅容易自陷窠臼，甚至你自以为独到的创意做法，其实别的旅游地产早就用过，譬如：自己摘葡萄做红酒。总而言之，旅游地产必须不断创造惊喜、欢乐，乃至温馨、休闲氛围的塑造（视产品属性而定），这就要有…个庞大的、有实力的创意策划团队来加以有效落实。但这容易吗？有多少业者能够做到？又有多少开发商在介入之后，想的是永续经营而非卖完地产就急于脱手解套？〈b〉旅游地产“剩”者为王〈/b〉如此一来，短进短出、从未想过长期持有的“温州模式”，当然就是旅游地产面临的发展瓶颈。因为产业升级、产品优化非常困难且所费不贤，同质化问题严重，也就在情理之中，而旅游地产恰恰追求的是个性化、独特化

5、，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地产。除此之外，旅游地产资源分为人造意境和自然天成，有景借景，没景造景，加之搭配软硬件之水平提升、挖空心思创造优势，这同样与住宅地产在相当程度上，依靠标准化作业模式，有天壤之别。最后我想说的是，随着地产的多极发展，住宅与商业的切分已不符实际实应以其持有与销售属性，区别为“经营性地产”与“非经营地产”，后者以住宅为大宗，前者则乂切分为商业、旅游、工业、农业、养老等地产门类。不可讳言的是,在所有“经营性地产“当中，又以商业（场）及旅游地产的操作难度最高，因为旅游地产进入门槛是低的、发展前景是大的，开发商蜂拥进入是必然的，非民生必需品是真的，

6、一段“血海拼杀”之岁月是不可免的，而物竞天择，只有“剩”者为王！