某房地产综合体项目终稿汇报.ppt

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1、陕西富力地产北郊综合体项目（终稿汇报）谨呈：陕西富力房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年2月前期工作回顾本次沟通主要内容本体、城市、市场等结论回顾项目发展策略与定位物业配比及整体规划建议分物业定位与产品设计要点开发进程及方案经济测算目录3开发背景结论回顾1本体、城市、市场结论——背景。前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定

2、二、城市与区域发展解读三、市场环境分析本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址项目区位：本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。项目区位行政中心新址绕城高速公路北二环未央路城市运动公园经开区西高新曲江浐灞内城西郊项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势交通环境强势区位：本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址便利交通：项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线，通达性及昭示性良好；位于未来西安地铁2

3、号线与4号线的交汇处，地铁线路的建成通车，将进一步拉近项目与主城区的距离：景观资源：项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园规模指标：项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米）限制条件：根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”（规模3.6万）凤城七路未央路文景路明光路朱宏路地铁2号线凤城五路行政中心城运公园本项目地块凤城八路地铁4号线行政中心城运公园项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米）占地面积：5

4、.53万平米（83亩）；容积率：4；总建面：约22万平米；规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；限定条件：住宅与公建部分各占50%；用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；无限高要求；规模指标政府规划要求建设国际五星级酒店；开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部分进行了市场研究及定位工作。开业时间：计划2013年正式开业档次定位：国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）酒店规模：总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套

5、）根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”规划要求本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。问题界定对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增值”的问题：问题界定“定位”“增值”如何定位其他物业类型？如何实现“分工协作、价值提升”如何充分挖掘项目价值，保证基础目标的前提下，实现利润最大？前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读三、市场环境分析城市经济背景1.西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力

6、强、发展潜力大2.近年来年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛。3.高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器，房地产市场将从快速发展期进入平稳发展阶段。城市空间发展1.西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点发展区域2.“西安向北”的城市发展新战略，使得北城发展是大势所趋区域发展解读1.经开区从“产业拉动”向“新城”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身2.“城市新中心”形成的过程中一定会出现代言区域发展的标志性建筑3.区域将向着复合、多元、综合化发展

7、，逐步形成完善的城市功能体系与城市架构本项目先天条件未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源国际五星级酒店，高尚品质……对于本项目而言，应占位“城市新中心”的发展平台树立“城市&区域代言”的高形象预见区域发展未来，引领区域升级前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读三、市场环境分析商业市场分析回顾：商业市场分析回顾：商业市场结论：目前区域商业主要分为4大类型：社区型、区域主流型、目的地型、商务/社交型，其中公务/社交型商业设施较少，存在市场机

8、会。区域住宅底商均价已达2万/平米以上未来区域内有充足的高端消费人群支撑；高端消费需求主要集中在品牌商品、大型餐饮、休闲娱乐等高端商业；高端消费者对于商业档次、品牌、环境、服务的关注程度较高。沿未央路将出现大量中高端商业，共同形成区域商业的“金廊”沿未央路向北，商业逐渐升级：凤城二路→凤城五路→凤城八路商业现状消费者发展趋势本项目应抓住“公务/社交型商业”的市场空白，同时针对高端消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级商业市场写字楼市场分析回