某房地产开发公司项目策划方案.ppt

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1、三三草场坡项目策划初案深圳市众正房地产开发公司需要解决的问题此产品物业定位在市场上是否可行，如何具体设置以怎样的差异化形象进行营销推广，并最终赢得市场基于地块价值和需求分析，体现项目的物业定位项目物业定位推导过程产品定位初步区域价值判断区域在售项目分析区域购房人群判断区域价值判断城南现状城南片区集教育、文化、科技优势于一身，依托区域成熟的市政、商业配套及浓郁的文化氛围，以成熟、高效、人文的生活氛围和优越的软环境，为众多西安市民所向往，目前城南各物业价格在全市均居前列。发展趋势小寨的繁荣，长安区和曲江新区的开发，以及地铁2号线的即将开工，将为城南房地产开发带来新的发展

2、契机，使得城南持续繁荣之后，迎来更加快速的发展。长安路长安路是小寨商圈和钟楼商圈的纽带，辐射范围内年度经济总收入占西安市经济总收入的20%左右，常住人口只有8万左右，工作及流动人口达45万左右，日均流动人口约40万。私企、国营企业的大小公司约15000多家，中高端人群聚集、商务人士聚集。巨大的居住需求和热烈的商业氛围，使本区住宅开发成为热点，尤其是草场坡沿线更是热点中的焦点区位历史、人文资源丰厚，千年古都与现代文明形成最好的切合点。无论是从人居还是商业层面，均大有潜力；坡顶位置，动静分离，出则闹市，入则宁静，且附近已经形成和即将形成的居住物业聚集，人居氛围浓厚；千年

3、古都与现代文明共生地商业繁荣与高尚文化融合区省体育场、省图书馆、陕歌大剧院、真爱娱乐广场、唐乐宫、西安宾馆、城堡大酒店环绕周边，规划中的地铁2号线途经门前，区位优势及升值潜力不言而喻！项目地块位于长安路成熟区域，都心繁华地段，拥有优秀的人文环境，区域内商业配套、生活配套完善；临主要交通干线，交通便捷。区内有购房需求的人口众多，拥有良好的需求支撑，当前商业价值和潜力巨大；都心繁华与人居环境交汇处都心成熟地段，文化中心区，前景无限区域住宅分析研究泰华世纪新城本案对比楼盘分析阳阳国际广场福满园皇家公馆蓝溪都市花园壹又贰分之壹华岭围墙巷摩登主场万达公寓南门国际荣城骊马豪城区

4、内楼盘概况：-------07年上半年施工面积占全市总量的24.8%，较上年同比增长33.9%；竣工面积占全市总量的23.6%，同比增长了30.2%，市场开发速度放缓；-------07上半年城南商品房销售面积占全市总量的32.5%，销售量全市排行第一。尽管区域市场供应放缓，但城南区仍然是市场购房者心目中的理想居住之地；-------城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个发展成熟的居住圈，如南稍门、草场坡、小寨、明德门、电子城等，生活气息浓厚；-------城南板块历经多年发展，土地存量逐年递减，开发规模越来越小，基于此种原因造成区域房地产市场迅速增

5、值，关注度居高不下；总体来看，城南区域目前成规模的地块相对较少，但作为成熟区域，城南区域每宗地块的推出，仍受到市场开发商的高度关注。名称位置容积率户型户型面积（m2）均价（元/m2）销售率主要特点万达公寓雁翔北路18号3.911室1厅2室2厅3室2厅4室2厅39~2704550售罄地段好，周边配套齐全天伦盛世友谊东路路北3.752室2厅3室2厅30~835100约90%地段好，集中供暖，天然气入户泰华世纪新城友谊路与文艺路交汇5.771室1厅2室2厅3室2厅75~984500售罄地段好，集中供暖，天然气入户城南鑫苑新文巷中段--2室1厅2室2厅60~1564100售

6、罄地段好，周边配套齐全摩登主场草场坡与新文巷交汇4.81室1厅46~70500约85%地段好，周边配套齐全区域主要供应状况：名称位置容积率户型户型面积（m2）均价（元/m2）销售率主要特点南门国际长安路与体育馆交汇--------------咨询地段好自由自宅文艺南路18号----1室1厅2室2厅3室2厅45~128---咨询地段好，配套齐全荣城名苑新文巷10号4.05-----------咨询地段好，配套齐全华岭围墙巷围墙巷中段-----------------地段好，配套齐全翡翠花园新文巷中段4.05--------------地段好，配套齐全按照项目所能辐射之

7、范围，选取近几年有代表性的项目作为调研之目标备注：在售项目待售项目市调结论：目前周边在售竞争项目中容积率较高（3.5—5.8）之间户型毛坯房销售均价主要在4500元/㎡之间，价格涨幅在15%左右（450元/平方米左右)；主要在售户型为（40—180）㎡之间。片区目前市场放量较大，超越同质化，凸现特色卖点，成为各楼盘抢占市场的关键所在。在售项目特点：1、产品设计趋向多样化，户型设计上不断有亮点涌现；2、基于地段和投资价值的诉求均有所强化；3、付款方式创新成为价格竞争另一形式，对销售促进力强。重点竞争项目：万达公寓地址：雁塔路与友谊路十字西北角开发商：万达集团性质：