某地块投资评审报告.ppt

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1、科学筑家TheScienceofLivingGemdaleCorporation大兴区16#地块投资评审GemdaleCorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测近五年北京市房地产市场宏观分析近五年北京市商品住宅销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析09年以来北京市商品住宅销售分析近期房地产政策分析GemdaleCorporation北京市整体市场分析∣近五年北京市房地产市场宏观分析受到整体经济环境的影响，从08年开始房地产开发投资首次出现负增长，反映出开发商投资相对谨慎。商

2、品住宅的新开工面积、施工面积以及竣工面积近三年都表现出下降的态势，预计将对未来商品住宅的供应产生影响。。房地产开发投资额商品住宅新开工面积商品住宅施工面积商品住宅竣工面积年度亿元同比增长万平米同比增长万平米同比增长万平米同比增长20031202.521.5%3433.76352.92080.720041473.322.5%3054.3-11.1%6759.46.4%2344.013%20051525.03.5%2965.9-2.9%7283.47.8%2841.421%20061719.912.8%3179.47.2%6311.3-13

3、.3%2193.3-23%20071995.816.0%2557.4-19.6%5914.5-6.3%1854.0-15%20081908.7-4.4%2337.2-8.6%5538.2-6.4%1399.3-25%2009年1-4月338.2-26.5269.9-51.60%4216.12.1%270.47.90%近五年北京市房地产市场宏观北京市整体市场分析∣近五年北京市商品住宅销售分析从上市量来看，从03年至今有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从04年8月31日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过

4、公开招标、拍卖、挂牌的方式，因此从05年开始对住宅上市量产生了较大的影响；从成交量来看，06年年度销售量为近几年最为强劲的，之后07年略有回调，08年由于宏观政策的紧缩以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的是06年全年的价格涨幅达到41%。08年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着12%的速度增长。年份上市量成交量销售均价2003年232793744562004年3460192647477%2005年28831790585323%2006年1758194382

5、7941%2007年135416931141838%2008年12727981274912%注：由于05年才开始进行网上签约，因此03、04年为后期补签数据与实际数据存在较大偏差。北京市整体市场分析∣近三年北京市商品住宅按月销售分析07年北京市场显示出强大的供不应求，整体的供销比例在0.8：1，全年新增商品住宅供应量1354.2万平米，全年实现销售量1693.3万平米，是北京房地产市场热销最为典型的一年。08年北京市场受到宏观政策以及金融大势的影响，供需比达到了1.41：1，全年新增供应量为1272万平米，但成交量近下跌近五成，使08年

6、的销售情况非常严峻。进入09年后，市场销售量大幅增加，2月份开始，各月都已经明显的高于前两年同期销售量开始明显消耗历史存量。北京市整体市场分析∣近三年北京市商品住宅按月销售分析2007年到2008年上半年北京商品住宅价格一直维持较平稳的增长，07年全年价格增幅达44.7%，08年的上半年也保持着平稳高价位的运行，但是在08年下半年受市场低迷影响价格出现较为明显的松动；虽然在奥运期间借奥运商机价格小幅反弹，但是之后却呈现了明显的下降趋势；在整个08年下半年，北京市的房地产市场进入了全面的调整期，各项目通过打折、精装改毛坯等各种方式进行着价

7、格的调整；进入09年之后，价格从08年以来的最低点10416元/平米，以月均5%的涨幅开始强有力的反弹，09年5月份成交价格已经达到13021元/平米，价格反弹同时伴随着销售量的增加。从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各项目都推迟或者提前了项目入市时间，当月上市量随之减少，其余各月份的上市量都体现了明显的增长。从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，3月份开始销售量逐渐突破了150万平米，全面超过了同期市场旺盛期的07年销售量，同时09年高消化量也表明了市场开始大量的消化历史存量，前五个月已经消化尽300万平米；从销售价格来看

8、，表现出强劲的涨幅，2月份单月涨幅达到9%，5月份相对1月份的价格涨幅已经突破20%。通过与07年、08年同期进行对比，09年前五个月的销售量突破650万平米，超过07年高点的销售总额，接近08年的销售量1