扬州扬子津古运河地块投资评审报告 56p

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1、PART2市场分析&项目定位宏观市场概述1市场概述（年度）扬州过去几年呈现出供应稳定增加、需求波状上扬、价格快速提升的态势。今年半年度价格同比上扬31.54%，走势强劲。结合宏观经济发展，扬州房地产市场后期潜力充分。市场概述（月度）扬州近期商品住宅供需分析近期市场供求一直相对比较稳定，价格走势也在稳步爬升。虽然受到受到政策累加作用的抑制，商品均价呈现波动回调趋势，但是总体来看，由于市场一直比较健康，因此近期基本不会因政策导致市场进入剧烈的下行通道。板块现状及发展2板块概述北区（西北分区）北区（东北分区）东区（河

2、东分区）东区（东部分区）西区（西南板块）西区（新城西区）老城区南区瘦西湖景区东区以京杭大运河为界详细还可以分为河东分区和东部分区两个区域西区以江阳中路为界，北部为新城西区板块，南部为西南板块。北区是距离城区最近的区域，以瘦西湖为界分为东北区域和西北区域南区以古运河以及为界向南至长江扬州板块基本上以三河、一湖、两路为界对板块进行划分。与10年同期及往年相比，2011年扬州商品住宅板块成交格局较为明显的变化。随着北区土地价值的日益提升，在售项目明显增多，住宅成交明显走高，区域占比达到20.5%。而受北区成交增量及西

3、区供应减少的影响，2011年上半年西区商品住宅成交占比为55.4%，同比下滑明显，但依然占据五成以上。南区供应减少，占比下滑明显，东区占比为22.4%，同比略有下滑；老城区占比零星。2011年上半年扬州商品住宅板块成交格局发生明显变化：北区市场份额明显上升，东区、老城区小幅下滑，南区受供应影响同比下滑，西区市场份额下滑较为明显板块格局北区（西北分区）北区（东北分区）东区（河东分区）东区（东部分区）西区（西南板块）西区（新城西区）老城区南区瘦西湖景区北区（西北分区）北区（东北分区）东区（河东分区）东区（东部分区）

4、西区（西南板块）西区（新城西区）老城区南区瘦西湖景区运河一品和昌运河东郡皇都漫城东区历来是老扬州人的居住区，本区居民也因此呈现出强烈的地段情节。09年后由于受到广陵新城建设的带动，东区商品住宅的供销呈现稳定上升的态势。并且河东分区上升势头要好于东部分区。板块格局—东区市场项目信息运河一号公馆北区（西北分区）北区（东北分区）东区（河东分区）东区（东部分区）西区（西南板块）西区（新城西区）老城区南区瘦西湖景区锦苑天俊华府水晶城橡树湾金域蓝湾依云城邦骏和国际公馆受到政府规划的影响，西区已经成为高端住宅区域。受新政调控

5、的冲击，2011年上半年西区商品住宅成交量小幅下滑，并供大于求，但商品住宅成交均价依然保持上升局面。由于土地出让减少以及东联南拓政策的执行，西区市场份额预计将会下降。板块格局—西区市场项目信息北区（西北分区）北区（东北分区）东区（河东分区）东区（东部分区）西区（西南板块）西区（新城西区）老城区南区瘦西湖景区万科城唐郡名邸大上海御龙湾板块格局—北区市场2011年北区商品住宅成交量显著上升，且商品住宅成交均价明显走高。东北部的大上海御龙湾和西北部万科城也是受到众人瞩目。目前东部区域受到多家全国知名开发商的关注。但是

6、由于受到规划中工业区和物流中心的影响，本区域未来发展有限。项目信息北区（西北分区）北区（东北分区）东区（河东分区）东区（东部分区）西区（西南板块）西区（新城西区）老城区南区瘦西湖景区九龙湾润园蓝爵庄园项目信息受到南拓规划的影响，2010年以来南区逐渐开始有升温；但是受制于供应量太少。南区在承接西区、主城区客群外溢以及各类产业园客群上存在较大潜力。由于配套相对缺乏，因此目前主要在运河沿岸发展较好。板块格局—南区市场供应走势所属板块在售项目住宅待推存量（万㎡）存量住宅用地总建（万㎡）合计（万㎡）东部分区32.041

7、49.18181.22河东分区48.60129.92178.52南部分区6.1782.7588.92新城西区195.05161.85356.9二城板块43.4445.9289.36西南板块25.3113.8839.19东北分区28.7553.6982.44西北分区55.89161.52217.41老城区7.060.007.06合计（万㎡）442.31798.711241.02未来市场将进入多板块“割据”时代。未来群雄逐鹿局面逐渐清晰，这预示着未来扬州总体将进入品质竞争时代。潜在供应量潜在需求量按照对需求量数据的

8、核算，扬州年需求乐观估计约有225万㎡！考虑到人口基数及增长、保障房等各类政策影响以及价格攀升对需求的抑制，最终预测扬州年需求量最高可达200万㎡！乐观估计年需求量为225万㎡1234扬州市区户籍人口123万人，净增年均1万人，预计产生年120万㎡需求量。外来常住人口约10%为高收入者，具有购房实力，预计年需求为25万㎡。政府规划市区有年均140万㎡的拆迁量，预计带来需求年均40万㎡。