某地产项目投资建议书.ppt

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1、1天江鼎城项目投资建议书重庆龙湖地产23目录项目概况市场分析市场定位项目规划预案投资参数说明投资风险评价投资建议4一、天江鼎城项目概况5项目背景天江鼎城项目总用地461亩(其中:出让用地267亩,划拨用地194亩)，容积率为2.5-3，总建筑规模为62.5万平方米(含地下)。我司通过与中关村实业发展有限公司谈判达成如下合作意向：1、中关村实业发展有限公司以1600元/平米（楼面地价）向我司转让公司股权,计价基数为52万平米,总金额为83200万元.6其他条件中关村实业发展有限公司调整了F1-1地块的性质,需补交

2、出让金(5级土地)约4468万元.中关村实业发展有限公司承诺修建一所中学(36班)和一所小学(30班),学校建设用地约78亩需缴纳征地成本约5300万元.71.1项目区位龙湖花园北岸天街项目地块项目位于龙头寺片区项目地块江北城ＣＢＤ81.2项目与周边关系从属龙头寺片区，北距龙头寺火车站约1公里地块周边城市干道密集北临保利香槟花园西侧为红唐路，东临鲁能星城新溉路五童路五黄路鲁能星城保利香槟花园龙头寺火车站红唐路轻轨站出口上品拾陆中学小学91.３项目交通观音桥商圈项目地块龙头寺火车站红唐路北城天街路新溉路轻轨３号线

3、站点五黄路黄花园大桥江北城ＣＢＤ101.３项目交通项目通过红唐路、北城天街路到达观音桥商圈，车程在５分钟以内。通过新溉路到达高新区车程在３分钟以内。通过五黄路到达江北城ＣＢＤ车程在７分钟以内。通过五黄路、黄花园大桥到达渝中区，车程在１０分钟以内。轻轨３号线站点距离地块在５０米范围以内。111.4项目用地土地权属:地块总用地461亩,净用地面积约267亩目前土地权属在中关村实业发展有限公司名下。121.4项目现状红唐路方向地块向鲁能星城131.4项目实景博园销售中心141.5目前规划的各地块定名俊园博园尊园雅园颐

4、园151.5现规划指标（红色字体为计价建筑面积）地块号土地面积综合容积率可建面积备注依据f1-1（俊园）529333158799公建、居住原学校用地选址意见书2005-18f1-2（俊园）184002.546000公建、绿地f1-329001.54350邮电f1-4420014200消防F5（雅园，已建）551502.5137875公建、居住选址意见书2004-122F6（尊园）467672.5116917.5公建、居住f17-1（博园，部分已建）468452.5117112.5公建、居住f18-142000停

5、车f18-2（颐园）194112.548527.5公建、居住e1-6/e3-530184130184学校现学校用地选址意见书2005-18f17-321850121850学校可建面积合计250866625231.5含地下16二、市场分析172.1区域片区规划根据规划，龙头寺片区将以火车站为核心，发展成为新型商贸居住片区，并建成为能够满足龙头寺火车站及周边发展需要的市级公共配套区。龙头寺片区是江北片区今后重要的居住区之一。市级公共设施配套182.2区域规划与发展前景龙头寺区域内规划有市级共交枢纽、多个公交站和停车

6、场。本片区内已建成的干道包括红唐路、新溉路、五人路、五童路和站前大道。未来轻轨3号线自机场高速公路向东经龙头寺火车站站前广场至经开区；轻轨5号线自新西路，新溉路、江北客站至童家院子。根据目前的土地利用规划，这里未来必然会成为一个人流量巨大、批发零售等商贸流通发达、人口密度高的区域。轨道交通三号线轨道交通五号线站前大道新溉路红唐路五童路五人路项目地块192.3区域住房市场概述目前本片区内在建商品房项目5个，分别为鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园、华宇北城中央及上品拾陆。规划建设用地近3000亩，规划建筑面积500

7、万平米。其中鲁能星城、天江鼎城、保利香槟花园共计实现销售约150万平米，以中档高层公寓住宅为主，目前销售均价达到约4200元。鲁能星城和天江鼎城有少量花园洋房销售，均价4700元。从龙头寺片区各地块的规划指标看，未来本片区内商品房供应将以高容积率、高容积率的高层公寓产品和大量的围绕火车站展开的投资性商业物业为主。随着火车站开通线路的增加，轻轨3号线的开通，片区将在较短时间内成熟。根据规划，龙头寺片区未来3年内，将有20万常住人口入住。202.4区域竞争分析区域间竞争：目前龙头寺周边的新牌坊、五黄路区域大规模开发

8、已基本完成，根据对目前”三北”区域内所有规划和在建项目的分析，今后三年内高层产品供应主要集中在北滨路和龙头寺两大片区，对龙头寺板块能够形成最直接威胁的也将是北滨路片区。项目鲁能星城香槟花园天江鼎城主要卖点教育社区、综合大盘火车站商圈升值潜力高配置的建筑品质北滨路片区龙头寺片区主题概念主推“滨江生活”紧密围绕“龙车站经济”成熟速度与城市中心纵向交通存在问题，片区成熟依赖项目自身，速度较慢