洪泽银座项目管理及营销管理知识分析思路.ppt

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1、淮安洪泽银座·豪景国际营销思路To：洪泽银座From：南京德鸿Date：2012.05.07项目位置-豪景国际（更用名）项目位置：洪泽县城中心位置，益寿路南侧、人民路东侧，共2幢19层豪景国际售楼处项目位置-豪景国际（更用名）项目位置：洪泽县城中心位置，益寿路南侧、人民路东侧，共2幢19层豪景国际售楼处项目指标-豪景国际（更用名）单体工程东西长51.24m，南北宽16.74m2栋地上18+1层，地下一层。框架剪力墙结构屋檐高度56.7m建筑用地面积：3614m2建筑占地面积：2007.5m2总建筑面

2、积31313.4m2，另：地下室3000m2住宅面积：27631.96m2商业面积：3595.58m2建筑密度55.55%容积率：8.66一层、二层为商业网点，层高3.9m；3.5m；3层-18层住宅，层高2.9m项目效果-豪景国际（更用名）共2幢19层，两梯两户，其中1-2层为沿街商铺，3-17层为平层住宅；18-19为跃层空中别墅项目户型-豪景国际（更用名）项目户型-豪景国际（更用名）项目户型-豪景国际（更用名）主力面积-豪景国际（更用名）1、大户型设计（影响指数*****）户型设计单一，2幢楼

3、都是大户型，主力户型面积133㎡-234㎡。而在洪泽市场上热销的主力面积一般为95㎡-105㎡的三房两厅一卫和105-115㎡三房两厅两卫。大户型本身就是项目拉锯战的销售弱项，其项目初期规划的这两幢统一大户型房源更加造成了销售上的滞销压力。难点分析-豪景国际（更用名）2、客群定位（影响指数****）此大户型房源主要客群应该为投资改善型客户根据前面分析的洪泽市场上的热销户型与豪景国际户型相比较。豪景国际不占任何可比性，其客群定位应该与主流客群错位，避开正面竞争。投资改善型的客户一般为具有一定经济实力基

4、础或投资意向的生意经营者及中小型企业家或大型企业高管。难点分析-豪景国际（更用名）3、开发商的品牌力和可信度（影响指数****）过于低调的品牌表白使客户不能全身心投入决策即使没有条件也要创造条件上！——没有专业的“高调”市场推广，没有环环相扣的信任支撑，不温不火的势态只会引来更多的客户流失。难点分析-豪景国际（更用名）4、项目整体形象包装和推广（影响指数*****）从项目的围挡大牌到项目的卖点提炼，从项目的坏境包装到售楼处的选址定位，从客户的接待到销售的引导，都需要改改改——外围坏境的脏乱差给客户的

5、第一映像大打折扣；售楼处的设计无正式推广logo案名、项目围挡形象画面不突出、售楼处选址不太明显且没有直接性引导标识等等都是该项目的形象死角。试想当每一处都减掉一分，那么客户对项目还会有几分认同感？难点分析-豪景国际（更用名）5、无样板区（影响指数****）营销更多是锦上添花，项目最大的突破是“做出完美的样板区”，用实景产品征服客户，让客户所买物超所值！从立面用材到产品设计，从生态科技到完美样板房再到5星级管家服务，处处营造出高品质产品的诱惑力，暗示产品无限价值；必须用实际告诉客户：你买到的，就是这

6、样的产品！难点分析-豪景国际（更用名）难点分析-豪景国际（更用名）6、没有专业的销售团队（影响指数*****）专业的销售团队是达成目标重要的王牌之一达成目标的重要三要素：完美的产品包装、完美的推广策划、完美的销售服务；最终把开发商利益最大化到极点。弱化和改善项目难点，扭转现行劣势，为销售做整合提升a、给项目重新设定推广案名及logo、VI；b、重新提炼及整合项目核心卖点；c、项目内外整体形象包装；d、整合客群定位，突出重点推广；e、设立样板房及看房通道；f、引进专业销售服务团队；g、合理

7、的价格策略引导；H、全程个性化点对点营销策略推广。营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI豪景国际独享峰景左右繁华案名说明：本案名是在原来的案名基础上的延伸，原来的案名“豪景苑”欠缺豪气和力度，无城中核心地段的优越霸气感，同时也缺少logo和推广语，专业感不强；“豪景国际”延续了一贯的城市核心风格，同时保持原有的初衷意义，加以独享峰景，左右繁华作为推广语，朗朗上口，重点突显了地段为王的强势卖点。营销整合-豪景国际（更用名）营销整合-豪景国际（更用名）案名logo释义：

8、白色代表醇正，金黄色代表高度，黑色象征稳重，以稳定三角定方圆，寓意项目的核心地段优势，加以钻石搭配，倍显绝世珍贵，无可复制的典藏概念。a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国际（更用名）a、给项目重新更设推广案名及logo、VI营销整合-豪景国