西安某房地产全程营销策划方案.doc

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1、精典四季花园全程营销策划方案书华南中港置业策划有限公司目录一、企划概要二、项目特性分析（一）项目简介（二）项目交通动线（三）项目区域特征（四）项目发展规划三、项目SWOT分析（一）项目优势（二）项目劣势（三）项目问题点（四）项目机会点四、目标市场分析（一）目标客户定位（二）本项目目标客户的理想居住形态五、定位策略（一）市场定位（二）项目定位1、项目价格定位2、项目主题定位3、景观与会所配套定位建议4、品牌战略定位建议（卖的就是文化）六、项目产品规划细则（一）建筑（二）景观（三）配套七、价格策略（一）定价原则（二）价格体系（三）各阶段价格策略（四）付款方式八、广告策略

2、（一）广告基调（二）产品包装（三）各阶段广告宣传策略九、项目营销执行方案（一）总体原则（二）项目营销卖点策划（十大卖点、五大工程）（三）项目各阶段营销主题策略（四）促销策略（五）项目营销执行计划一、策划概要精典四季花园项目营销策划方案，是按照精典房地产开发公司总体发展的有关房地产开发经营战略思想结合其自身发展、操作能力以及精典四季花园开发现状而制定的总体营销决策和计划方案，其旨在为精典四季花园的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调研和可行性分析研究的前提下制定出的系统方案。方案紧密结合项目特点积极地探求营销策略以促

3、成良好的销售业绩，实现开发商预期目标。精典四季花园营销推广方案，主要包括项目特性分析及市场定位、项目销售推广策略等方面的内容，并在未来各项营销操作中有计划的执行。二、项目特性分析（一）项目简介：Ø名称：精典四季花园Ø地块：属城南区域，紫薇城市花园西北侧，高新区电子园区内。Ø规模：精典项目由4栋11层高的小高层（建筑面积：52721.93平方米）；2栋6层的多层（建筑面积：5713.48平方米）；1栋4层的商业建筑（建筑面积：4242.6平方米）；2栋3层的幼儿园（建筑面积：2401.4平方米）组成。总建筑面积：65059.4平方米Ø开发商：西安精典房地产开发公司（二

4、）项目交通动线：分析本项目区域版图，可知，整个区域西由通过太白南路的公交205路、210路，东由经过含光路的公交204路组成纵向交通干线与市区相连。横向交通线由沿电子二路、青松路运行的公交巴士706、503、709路组成。今后随着丈八东路的改造发展，本区域将通过吉祥路、南二环、丈八东路共同构成环状交通动线，全面带动本区域的经济发展，汇聚人气，改变当前横向交通不便的状况。（三）项目区域特征已建设20余年的高新区电子城片区，分布着几十家研究所、大专院校，人文气氛较浓。西部大开发为这个片区重新梳理带来了新的发展机遇。除已建成的西部电子商城、电子步行街外，其它大型生活配套正

5、在实施。预计未来将是新城南·新高新区的点睛之笔。（四）项目发展规划紫薇田园都市、世家星城、高新·枫林绿洲等超级大盘群的出现，开辟了西安的“造城运动”。另对丈八东路的改造以及电子城100宽米城市绿化带的兴建，为电子城的重新梳理带来机遇。经营城市概念下的数字城市使电子城、蓝色硅谷成为新西安的数字化核心。信息流、物流、商流的涌现使本区域具有了无限的投资升值潜力。三、项目SWOT分析（一）项目优势（S）1、社区氛围本项目地处电子正街与电子二路交汇处，周边分布着几十家研究所、大专院校，具有南郊地区浓厚的文化氛围，并即将迎来大发展的机遇，有利于吸引广大购房客户的进入。2、区位条

6、件本项目周边高新技术企业，大专院校较多，人均收入普遍高于西安其它地区，潜在消费群体较大。3、基础设施本项目紧临电子正街，太白路、含光路、丈八东路、吉祥路，构成了环状交通网，出行较为便利。超市、商场、集贸市场、餐饮休闲、银行、邮政等生活配套设施完善，并拥有100米宽城市绿化带以及区域大发展的前景。1、规划设计南北通透的版式小高层与南北朝向的多层规划，使整个园区户户朝南。高标准、国际化的园林景观设计，尽现人本主义、生态家居新概念，创新未来生活模式。（二）项目劣势（W）1、本项目南边环境有待于改善。受到环境成熟地区西高新、长安路、西郊新兴项目以及紫薇都市花园等项目的竞争压

7、力。2、成熟交通圈尚未完成，交通略有不便。距二环路、太白路、含光路、吉祥路等城市主干道较远。区位交通优势不明显。开发商知名度不高，需做相应宣传，树立品牌及企业形象以推动销售。3、潜在市场需求有限，区域内同质项目较多，客源分流竞争压力较大。（三）项目问题点（O）环境问题目前本项目外围环境较差，需对项目进行整体环境设计，提升项目品质。（四）项目机会点（T）1、专业策划代理公司准确的定位包装，理想适中的销售价格加上合理的具有优势的销售政策，将会赢得客户的青睐。2、被纳入西安未来发展重点工程的政府所在地南移项目，势必会带动南郊地价升值，会给投资者更大信心，更多机会。四、