发挥共有产权制度优势 完善住房保障供应体系.pdf

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1、上．毒房地为了探索以多种方式推进共有产权住房的供应．住房动或收入不可持续．就会形成不良贷款．从而给金融系统城乡建设部将北京上海、深圳、成都、黄石和淮安6个的稳定性埋下隐患这种论述经常将共有产权住房与美国城市列为全国共有产权住房试点城市。在将共有产权方式的次级贷款相类比。引入住房保障和供应体系的政策背景下．为进一步推广共有产权住房和可持续发展，需要重点讨论一些关键问题，二、全面客观地看待上述疑虑既以此回应理论研究和政策实践中存在的一些疑虑．也为J(一)共有产权是一种优化住房资源供需匹配的机制相关政策的完善提供参考。在传统

2、的住房政策理念中，要么鼓励购买完全产权的住房，要么倡导租赁住房，完全没有产权的。但是这种一共有产权住房政策实施引发的疑虑全或无”的简单二分法”既不符合住房需求的特性也近年来．江苏省淮安市、上海市和湖北省黄石市等地J不利于住房资源的优化配置。由于共有产权住房在份额设较早地将共有产权方式引入住房保障工作中。l：L~zn．上海计上可以大致实现连续性．而住房需求具有累积性，差异从2009年开始在徐汇区和阂行区试点共有产权保障住房I性和连续性等特征，因而将共有产权作为一种机制．可以(经济适用住房)．之后在全市范围全面推开．其主要

3、特征允许购房者相对自由地选择共有产权份额．从而满足了差是：参考同地段普通商品房房价．依据直接和间接的各种异化的住房需求。文／严荣I投入(如土地出让金、行政事业性收费及其他税费减免等)l从这个角度看，共有产权住房的共有人不一定是政府．确定政府所占份额(目前一般在3O％-4O％)．从而形成保l也可以是社会组织、企业，或者其他自然人。因此．将共障对象与政府按各自比例共同享有所有权的共有产权保障l有产权方式引入住房保障体系，不存在产权不清晰的问题，房。供应对象为中低收入住房困难家庭和个人，具体准入l而是l合恰使得政府的保障责任

4、和相应补贴更加显性化。条件已经历过四次调整。『(二)共有产权住房是一种可持续的方式对于这些实践探索，有些学者表达了不IS程度的疑虑，l作为一种公共服务，住房保障涉及的利益相关者有住归纳起来有三个层面。房保障对象．政府部门和非住房保障对象等。根据这些利1．在机制层面．提出政府不宜作为共有关系的权利主1益相关者的主要诉求和面临的约束条件可以将住房保障体，理Ea是政府本身就是一个公共利益的代理人，一旦与J政策的可持续I'VE要求归纳为三个方面：资源供应的有效性、特定的购房人形成共有关系，容易导致产权不清晰。这种l资源配置的公

5、平性、保障投入69可承受性。相比其他住房论述往往将共有产权住房与国有企业相类比保障方式共有产权住房更能满足这些约束条件。通过供2．在政策层面．在共有产权的份额确定、权利义务界定、1应共有产权住房，不仅能改善住房供应结构．有助于稳定连带法律责任的风险、与国有资产管理制度如何衔接等方I房价，而且可以减轻政府财政负担．IS时使部分群体分享面提出了不少担忧。j改革发展的红利。3．在工具层面，提出这种保障方式不仅不会改善保障I(三)共有产权住房是一种促进社会公平的手段对象的生活，反而会人为地助长一些群体的购房欲求，由1通过共有产

6、权的制度设计让部分有一定支付能力的于这些群体的支付能力普遍不够强，因而一旦遇到经济波{中低收入群体拥有共有产权住房，可以有效地控制社会贫34October2014上海房地进～步拉大。另外．恰当地运用共有产权份额的产权关系的最长期限，比如15年或20年。超过这个期限．，又可以减少住房保障对象的福利依赖倾向。或者由购房家庭购买政府所持份额或者由政府回购。这种最长期限的设计对于避免出现福利陷阱具有重要作用。完善共有产权住房的政策设计(三)探索共有产权住房的弹性运作机制明确共有产权住房的定位1在制定相关政策时要认识到，房价存在

7、下行调整的立权住房应定位于一种政策性住房。所谓政策可能性。无论是出台《住房保障条例》，还是制定共有产权是介于基本住房保障与市场化之间的有政策扶持住房的指导意见．都应该全面考虑综合预判各种情形，从这个角度看．住房保障和供应体系包括基本住对相关内容和条款进行细致的推敲。政策性住房和市场化住房三大类。与此相对应．2探索共有产权份额的弹性和动态调整机制在购房要职责分别是救助、帮扶和引导。共有产权住房家庭持有超过半数份额的前提下．对于政府持有的产权份性既有一定的保障功能．同时又强调保障对象额．应该允许购房家庭逐渐购买．从而不断提

8、高所持有的如支付一定比例的首付转让后要将部分收益交份额比例；同样．在特殊情况下(如购房家庭遭遇特殊情况、]等)。在这种定位下，共有产权住房是半封闭或遇到普遍性的经济调整等)政府也可以逐步增加所持产权份额的比例。∞r3不断完善共有产权住房的合同。在共有产权住房的运行过程中规范共有关系的合同非常关键因为大多数权利和义务、收益与责任都由