公共住房资产证券化与帕累托改进.pdf

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1、【问题探讨】／厶＼侄房资产证券与帕雾托改递刘晓娜’，邱宇(1．对外经济贸易大学金融学院，北京100029；2．国家开发银行评审三局，北京100031)摘要：从公共住房的特点及公共产品属性出发，从经济学角度分析公共住房商品存在的市场配置失灵及社会福利净损失，探讨通过资产证券化的方式盘活存量公共住房资产，逐步使公共住房属性由公有产权向私有产权改变，最终实现政府提供公共住房商品的帕累托改进的可行性。关键词：公共住房；资产证券化；帕累托改进文章编号：1003—4625(2014)05—0041—03中图分类号：F832．5文献标志码：A在我国大多数地方，公

2、共租赁住房和廉租住房场无法通过本身的调控实现均衡，假设当前政府管是保障性住房的主体，保障和覆盖大多数低收人人制价格为P时，从图中可以看出，尽管市场需求为群。由于本身所具有的公共产品属性，现金流主要Q，而有效的市场供给为Q，因此，存在超额需求依赖租金收入形成，由于具有保障性质，租金收入较Q一Q：，此时政府要通过非市场的方式满足这部分的低，因此市场回报率不高，使得其不能通过市场化方缺口，即公共租赁住房和廉租住房。式实现供求均衡。因此，目前绝大多数的公共租赁住房和廉租住房(下文中统称为公共住房)由政府出资建设，同时作为产权主体存在，政府以承租者身份出租给

3、低收人人群。当前在全国大多数地方，公共住房已成为地方政府持有资产中的重要组成部分，由于其未来现金流较弱，形成了大量的资产存量。Q对整个社会而言，存在较强的福利净损失，通过证券U2QoQI化等形式盘活这部分存量资产，可以有效地改善社图1租金管制下的公共住房市场均衡与改变会福利，通过帕累托改进，实现帕累托最优。本文将二、公共住房的提供与社会福利净损失从公共住房的公共产品属性出发，从经济学角度分在住房租赁市场上，房屋是主要商品，其供求关析公共住房商品配置的市场失灵，指出目前政府提系决定了均衡的数控和价格。政府为了满足中低收供公共住房商品存在哪些帕累托改进

4、的空间。入家庭居住而提供的保障性租赁型住房成为公共物一、公共住房的特点及其公共产品属性品，其产权归属于政府所有，它是政府弥补市场失灵公共住房作为准公共物品，不仅具有公共物品的手段，是实行价格管制的产物。价格管制的结果的属性，同时区别于一般公共物品，它是具有排他性使得消费者剩余增加的部分小于生产者福利的减和竞争性的特殊公共物品。其特殊性主要表现在：少，因此存在社会福利的净损失。同时，又由于政府公共住房在消费资格上存在排他性，排斥符合公共本身不具有盈利的性质，其提供公共住房的资金大住房对象以外的群体分享住房消费；而在公共住房多来源于财政税收收入，征税本

5、身，也是社会福利净对象内部，当公共住房供给数量有限时，将存在获取损失的重要来源。因此，政府提供低价的保障性住优先使用权的竞争。私人物品的配置可以通过市场房从一般均衡意义上讲，存在双重的社会福利净损化的方式得到很好的解决，但市场对于公共物品配失。而在这一过程中是否存在帕累托改进的空间，置往往存在市场失灵。已经成为经济学研究的重要课题。沿着这一思路，如图1所示，假设在当前的住房商品市场上，市本文根据住房的产权归属又将保障性住房分为私有场需求为D，市场供给为s，当市场处于供求均衡时，产权的经济适用住房、限价商品房、各类棚户区改价格为Pn，供给为Q。。而当

6、市场价格低于P0点时，市造、农村危旧房改造等及共有产权的公共租赁住房收稿日期：2014—03—23作者简介：刘晓娜(1980一)，女，辽宁锦州人，博士研究生，金融理论与反洗钱方向；邱宇(1983一)，女，汉族，山东淄博人，博士研究生，金融理论与实践方向。2014年第5期(总第418期)41金融理论与实践【问题探讨】和廉租住房。私有产权的保障性住房可以进入市场未来的资产证券化而言，这部分收入微乎其微，利用交易，实现自身的成本收益均衡，产生的现金流可以目前的资产证券化未来现金流测算办法，这部分租覆盖成本；公共产权的租赁住房由于租金较低，私人金收入基本上

7、不具备证券化的价值。因此，要想使无法拥有独立的产权，实际房屋的价值以产权的方这部分资产存量的价值较好地展现出来，形成未来式囤积在政府手中，形成政府的资产存量。这些存稳定可观的收益，为证券化创造条件，就是实行从产量资产，占据着政府的重要资源，严重制约了政府在权共有化到私有化的一整套制度。一方面，通过盘其他领域调节作用的发挥，一定程度上限制了政府活存在资产，在未来一定的时期内形成稳定的现金干预经济的能力，进而可能产生政府失灵。如何盘流，为资产证券化创造条件；另一方面，可以为现存活存量资产，是一个重要的课题，也是本文重点研究的大量公租房和廉租房建立良好的

8、退出机制，在完和阐述的内容。成其保障功能的同时，还可以起到调节房地产价格假定公共住房可以任意连续的数量供应，为了的作用。也