一 浅谈异地开发项目的管理.doc

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1、一浅谈异地开发项目的管理随看房地产业规模优势的凸现，跨区域开发成为众多房地产企业的选择，由此产生了跨区域开发的项li管理问题。界地开发项H的管理成功与否既是企业跨区域扩张成功的关键环节,也是体现企业执行力的重要方面。不同企业对跨区域开发项H的管理模式并不相同，有选择职能管理型集权模式的，有选择项目管理型分权模式的。毎一种模式的背后，都体现出公司战略的影响。项H管控模式的选择除了受战略因素影响外，还与企业的项li管理水平相关。一般而言项目管理需要以下几方面形成闭环，以推动项目管理不断改进：战略预算的

2、制订、业绩目标的确定、流稈的梳理、业务的规范、过稈监控、与业绩挂钩的激励措施及重要人事的晋升任免等。管控模式的选择决定了授予项目经理权力的大小。若没有相应的约束与激励，项目管理处于较低的水平上，则授予项目经理权力变成了公司与项目经理Z间的博弈，这种博弈是一种零和博弈。其结果就是项H经理权力小，则决策速度慢，效率低，项bl经理积极性低;项目经理权力大，则可能失控，公司利益受损。这两者都是公司所不愿意看到的。要想改变这种高成木振荡格局，须设计相应的约束与激励机制，提高项目管理水平，使授权的大小成为公司

3、与项目经理双赢的衡量标志。战略预算的制订是所有项目管理的源头。根据异地开发项目的策略、项目规划、工作进度计划，建立项目预算管理体系及成木管理和资金管理体系，是公司对项目管理的基准。在当前《观调控的影响下，各企业对项目预算的制订周期越来越短，并利用信息化手段提高预算的动态性，通过加强预算管理节约资金使川。统一预算与集中资金管理是房地产行业各种项目管理模式的共同Z处。对项H管理确定业绩H标的差异体现出项H管理的指向与重点。放权式项目管理的业绩H标更关注最终的财务结果，虽然也强调过程的关注;而集权式管理

4、更关注过程,虽然也注重通过过程管理导向良好的财务结果。前者在目标确定示，授予项目经理更多的权力相机抉择，允许项目经理根据情况灵活机动，并给予充分的信任。后者更强调严密的质量管理体系的建立，每一个问题的产生都推动一个企业质量管理体系的改进。流稈的合理化方面也体现出不同模式的差异。正确的流稈导致正确的结果，问题的出现一定有流稈方面的原因。而放权式模式更强调“条条大道通罗马”，固化的流程不一定效率最高，唯有根据当时情景作出的判断才是最优化选择，因此流稈的固化方面较弱。业务规范在不同模式间也体现出较大的差

5、异，显然集权模式更强调业务的规范，以使项目质量精益求精，而分权模式则明显要弱。同样对过程的监控前者远较后者要严。因此相对而言，前者项目的质量要优于后者。异地项H管理除了需要解决管控模式的选择，确定授权大小的原则外，还需要解决如何授权的问题。目前很多公司在授权时不考虑项目管理水平、项目大小，不考虑项目经理的能力和素质，也没有相应的考核激励，对所有项目、所有决策内容均按同一水平授权，如所有项目财务支配权都按照统一的支出限额授权。这种授权方式可能会使该授的权没有赋予项目经理，不该授的权反而赋予项目经理了

6、，如LI常办公费用的审批金额权限与大宗采购的审批金额权限应分开，前者远较后者少，这样才不会出现授权不当的问题。具白执行力的项目管理需要解决三个关键问题：即决策权的授予、绩效管理和薪酬激励。不论什么样的授权管理方式，也不论授权大小，要想实现项目经理的积极性与公司的利益一致，都应对这三个方血进行协调一•致的设计，同时对项目进行过稈监揑，实施必要旳审计，确保项日的内控体系运行有•效。其次应对授权大小进行分级分类动态管理。再次应对项目经理进行合理的考核与激励。维海08.11.22