异地物业管理项目的开发及管理

《异地物业管理项目的开发及管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、异地物业管理项目的开发及管理文/高庆杰近年來，由于众多物管企业的积极拼抢，济南物管市场的竟争口趋激烈，规模人利润率高的项目已经所剩无儿。济南的物管市场少了前儿年的群雄逐鹿，各分杯羹的场而。在项目少、利润低的背景下，众多企业必将走出省会济南。但从企业建立时间、经营规模、经营理念等方面进行比较，我们本地-•流物业管理企业与深圳、上海、北京等地的优秀物业管理金业在实力上有着很大差距。想走进一级城市分杯残獎并非易爭，而向中小型城市开拓物管市场将是开辟新的生存空间和利润空间的关键出路。种种迹象表明，中小型城市物业管理项日已成为物业管理企业市场开拓重要日标。笔

2、者结合H己在临沂、莱芜等地进行物业管理币场开拓和项目接管的切身体会，浅谈一下异地物业项目的开发和管理。一、异地项目物管市场开拓面临的风险随着城山建设步伐的加快，异地项目的屈民对舒适人居环境和物业管理服务的需求越来越大，开发异地项目物管帀场的时机已经來临。异地项H就单个城市、项H來讲，规模偏小，项目多为中低档，但从整个物业管理市场來看，这些城市的物业管理才刚刚兴起，规模总量超过济南疔岛等地，具冇广阔的市场发展空间，发展前景无町限量。因此，对于一些品牌物管企业來说，谁能够提早占领异地市场，谁就可以占尽先机。但某些物管企业在异地项目物管市场的失利也在提醒

3、这些后继企业一一杲地项H物管市场的确是个诱人的馅饼，但是也耍看到在获取馅饼的道路上，风险重重。风险一：成本高。异地项目的物业管理小区数量多、规模小，一个地块往往被人为分割成儿个小区，小区物业分散、出口过多，难以有效实施封闭式管理，从而增加了物业管理成木。外來物管企业为了维持较高的服务标准，成木支出一般高于本地企业,加之企业人力成本居高不下,通讯、交通、培训支出偏高,这些因素都明显加大了企业的成本支出。风险二：价格低。省内一些物管金业到了异地中小城M后，价格往往会成为其致命硬伤。由于异地项目当地的物管企业追求的利润空间相对较小，价格操作很灵活，人力成

4、本乂明显偏低，因此在定价上，外地企业与当地物管企业比起来亳无优势可言。因而物管企业在进入中小型城审物管市场前应该仔细分析该帀场的价格水准，并对口身原有的价格体系做出适度调整，以适应当地市场竞争的需要，防止掉入价格陷阱屮去。风险三：项日初始规模不经济。所谓“初始规模不经济”，是指物业管理企业在接管项日的最初一段时间，山于前期投入较大，而项目往往乂是分期开发，导致收入与支出严重不平衡的现彖。这种现象在怏期人量接管外拓物业项目的企业中表现比较严重。物业管理企业在占领杲地项目物业管理训场的初始阶段是和当困难的，例如水土不服、管理链拉长，导致管理成本增加，管

5、理效率不高，新建分支机构前期投入较大，工资差异，同工不同酬矛盾等等。正是由丁-这些因素，在进军异地市场的初始阶段，原母体金业资源很难共净，或共亨度不高，投入多而产出少，很难因规模的扩大而取得较好的规模经济效益。风险四：竞争陷阱。出于竞争需要，显地项目的物管企业主要采取低价竟争打击竞争对手。当冇儿家外地企业参与竞标时，当地的物管企业往往会结成“低价联盟”，结果导致平均价格非常Z低，外来企业往往会因价格问题而在竞标中折戟沉沙。济南一知名企业在2007年参加的-次异地项目酬金制报价的投标中，对当地小企业低价竞标深有感触。全年酬金1.5万,比平均报价还低2

6、.5万，让前來投标的几家大企业摇头叹息。风险五：管理风险。品牌物管在白己的公司所在地，或在济南物管市场的管理是比较顺畅的，但随着公司在中小熨城市物管市场的迅速扩张，管理的难度明显加大，如果没冇成熟的管理做支持，企业难以走远。扩张的概念不仅仅包括了规模的扩张，还包含了人才的扩张，如果企业没有在薪酬制度、激励方式和企业文化上建立起一整套可以稳固企业根基的模式，将成为制约企业实现其扩张计划的瓶颈。实践屮，许多物管企业在界地项目的扩张步伐因遇到强大的管理阻力而徘徊不前足以证明我们的这种认识。二、抵御风险必须穿越的障碍由于其受到经济发展水平、政策倾斜、思想开

7、放程度及城市规划、设计等诸多因索的影响，中小城市还处于被现代物业管理遗忘的“角落”里，这些城市的物业管理市场远不如济南市场，更别说深圳上海等大城市了。问题在于，即便你的企业己经制订了拓展异地项目物管市场的计划,有了抵御以上风险的心理准备,你还必须穿越扎在当地市场外围的种种障碍。（一）市场机制的障碍。H前，绝人多异地项hl的物业管理市场发育缓慢，物业管理市场竞争机制、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未形成。异地项目的绝大部分小区均未通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这些城市的开发商往往会抱着“本位主义”和“肥水不流外人III”的

8、想法,不愿让外地企业管理自己开发的物业。我们在异地项目市场信息搜索中发现，多数住宅小区都是由开发商委托其子公司管理，为了促