亚运村天马大厦项目立项申报建议书.doc

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1、核准通过，归档资料。未经允许，勿^传!目录第一部分项目背景4—、项目区位21.地理位置22.交通状况2二、项目现状31.项目现状32.土地权屈33•周边环境与配套3三、项目规划条件3四、转让价格及构成4五、项目购买方式与付款方式41.购买股权42.购买资产43.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理44・交接方式45.付款方式4第二部分市场研究5-、2008年上半年北京市总体市场分析51.北京市场对宏观调控的反应51.土地市场的变化51、供应量大幅增加，居住用地居主导52、交易场面趋冷，月成交量下降54、土地购置费用仍处

2、于增长趋势，但增速大幅下降6二、需求分析61•亚奥区域支持62.需求积极因素分析63.需求不利因素7三、区域市场分析7第三部分市场定位8一、客户定位81.目标客户来源82.目标客户特征83.需求特点9二、价格定位91.区域当前价格9第四部分规划设计9一、方案构思91.小型商务办公综合体92.完善的配套设计103.原生态大型景观社区104.原有户型需要做改动10第五部分项目开发及销售计划10一、指导思想10二、项FI转让、资产过户，预计6个月内完成10三、项目开发进程（附件：开发进程表）10四、项目销售计划11五、资金筹措

3、计划11第六部分投资收益评价12一、项目销售测算12二、项目总成本、单位成本计算（成本测算表）12三、项目收益指标（项目全投资现金流量表）12四、现金流分析与解决方案131.现金流分析13正常开发状态的现金流13改善现金流的运作方案一13改善现金流的运作方案二13第七部分风险评价与解决方案14-、宏观市场风险141.房价下调的影响M2.债务风险143.工程问题144.遗留违章建筑14第八部分结论与建议14附件16第一部分项目背景该项FI为我公司长期合作方，北京屮招国际拍卖有限公司委托拍卖项FI,项FI前身为北京徳华房地产

4、开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项H,该项H因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，己烂尾多年，现项H方欲通过拍卖方式转让该项由于该项IT烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项FI地理位置巨佳，符合本公司收购项H的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况、项目区位1.理位置项Fl位于项Fl位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米立水桥来广■望京社区马何协线vHMS克体育中心宴d路安曲立創环路，大屯路东站©A电路了路安贞桥广奥林匹

5、克条园:卜苑皐北苑检测场UJ图1:项目所处区域位置具体四至：北临屮石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)小区，西至裕农农产品贸易公司2交通状况(1)对外道路北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通项H位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833.358.713等多路公交到达,公共交通方便。二、项目现状1.项目现状该项门欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司

6、名下的现代花园（天马大厦）国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构己封顶，外立而装修与设备安装基本完成，内装已完成30%,各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、屮央空调完好，地下己完成车库对外接口，地面停车位80个。2土地权属（1）该项H土地属北京德华房地产开发有限公司所有。（2）项H用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3.周边环境与配套教育：陈经纶嘉铭分校、

7、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园商场：飘亮购物小心、北辰购物小心、第五大道、华堂商场、居然之家医院：屮口友好医院、慧忠医院、运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜文化娱乐：炎黄艺术馆三、项目规划条件项目规划指标序号项H名称数量单位性质1土地面积12086.95平米公寓2公寓住宅2栋34000平米在建工程3写字楼12000平米在建工程4配套楼4000平米违章5共计46000平米不含违章建筑四、转让价格及构成（1）转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园（天马大厦）国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让

8、价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。（2）转让佣金：1000万元人民币注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。五、项目购买方式与付款方式1.购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。2.购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户