管道煤气开通费该由谁承担.doc

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1、管道煤气开通费该由谁承担案情简介2001年3月，张某与某房产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定，商品房的价款为18万余元，其他费用：煤气管道开通费，有线电视费按有关标准执行。商品房竣工交付时房产公司通知张某：代煤气公司收取管道煤气开通费3810元。张某认为其不需要管道煤气，因此拒绝交纳管道煤气开通费。但房产公司声称不交纳管道煤气开通费就不交房。张某为了尽早拿到房子，迫不得已交纳了管道煤气开通费。同时在交接过程中进行了证据收集，对被胁迫交纳管道煤气开通费进行了录音。随后张某根据合同的约定向仲裁委员会提出仲裁申请，要求房产公司退还管道煤气开通费3810元。二、案

2、情分析本案涉及的主要法律问题是张某应否交纳管道煤气开通费？更具体地说是有关合同的解释即商品房买卖合同约定的管道煤气开通费是仅仅对价格标准的约定，还是既是对价格标准的约定，也包括对管道煤气开通的约定。简单的说就是业主是否有选择开通和不开通管道煤气的权利。三、仲裁裁决仲裁委员会审理后认为：商品房买卖合同关于管道煤气开通费的约定根据格式合同条款解释的规则，应理解为仅是对收费标准的约定，张某有选择开通与不开通的权利，张某选择不开通，房产公司违背张某意愿，收取管道煤气开通费，应予撤销，房产公司退还张某3810元管道煤气开通费。四、律师点评本案涉及的问题是业主在交房时可否

3、选择管道煤气开通与否。但更深层次的问题是管道煤气开通费应由房产公司承担呢，还是应由业主承担？目前在商品房买卖实务中，基本都是业主交纳了管道煤气开通费，此举已成了一种不成文的惯例，但这种普遍存在的现象却有违相关规定。对于交房时的管道煤气开通费目前法律界的看法大致是：该费属于基础设施部分的费用，包含在商品房价格构成的成本之中，不应由业主再行支付。且房产公司为开发的商品住宅负有安装煤气表具的法定义务，开通管道煤气是其义务。首先从商品房价格管理来看:我国价格管理的大法是《中华人民共和国价格法》，该法第十三条规定：经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的

4、费用。那么房产公司代煤气公司收取的管道煤气开通费是否属于商品房的标价之外的加价，商品房的价格由那些部分组成？就成了问题的关键所在。行业性的部门规章《商品住宅价格管理暂行办法》给出了答案，该规定第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑建设费。从此条规定可以了解到，住宅小区的公共基础设施建设费包含在商品房的价格之中。那么何谓公共基础设施建设费？省级地方政府规章《江苏省商品房价格管理规定》明确为开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等就是公共基础设施费。既然包括供气在

5、内的公共基础设施费包含在房价之中，房产公司再行向业主收取管道煤气开通费就是在商品房的标价之外加价收费，也是一种重复收费的行为。况且地级地方政府规章《苏州市商品房价格管理实施细则》第十条明确规定，商品房价格实行“一价清”制度。房地产开发经营企业在开发、建设中的各类设施、设备费用均应纳入开发成本，不得在房价外加收各种设施、设备费用。综合以上价格规定，不同法律阶位的法律渊源，从法律、部门规章到地方政府规章都明确规定不得在商品标价之外另行收取任何费用，商品房价格实行“一价清”制度。商品房的价格包括公共基础设施费，而公共基础设施费就包括供气部分的设施费。因此房产公司不得

6、在约定的房价之外再向业主收取所谓得煤气开通费。对于已经收取的价外费用，《价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”因此业主可据此要求房产公司退还收取的管道煤气开通费。其次从商品住宅设计强制性规范来看：国家标准《住宅设计规范》（GB50096-1999）6.3.2规定，每套应设置燃气表。地方标准《江苏省住宅设计标准》8.3.1规定，有管道煤气（天然气）供应系统的住宅，每户应设煤气表具。《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符

7、合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。《城市房地产开发经营管理条例》作为国务院的行政法规已明确要求房产公司开发的商品房应符合设计技术规范。而《住宅设计规范》和《江苏省住宅设计标准》对煤气表具的设置有强制性的要求，因此房产公司为商品房设置煤气表具，开通管道煤气就是其当然的法律义务。比较市场上不同主体签订的商品房买卖合同，对管道煤气的约定有不同的表述方式，大致可分为三种：一种是明确约定铺设煤气管道到户，开通费自理；另外一种是铺设煤气管道到户，但对开通费没有作出约定。第三种是如上述案例中的情形，即仅对管道煤

8、气的收费标准作出约定，未对是否铺设开通