开发项目可行性研究报告.docx

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1、咸宁市中心新区开发项目可行性研究报告咸宁中心区新区开发项目研究组年月日项目概况1.1项目概况51.1.1位置51.1.2面积71.1.3地块分部状况81・1・4项目周边交通情况101.2.项目用地条件101.2.1道路101.2.2给水101.2.3排水101.2.4用电101.2.5通信111.2.6有线电视111.2.7燃气11二咸宁总体经济发展分析12161616162・1咸宁市基本情况122.2咸宁市经济发展概况132・3咸宁市产业发展概况142・4咸宁市交通概况15三城市总体发展战略163・1城市区域定位3.1・1构建武汉城市后花园3.2城市发

2、展战略目标与构想3.2.2咸宁在武汉城市圈的建设目标173.2.1咸宁在武汉城市圈中的定位3.2・3咸宁市建设生态城市的构想173.2.4咸宁市建设生态城市的目标173・3中心新区发展前景183.3.1城镇体系建设现状与问题183.3.2市域人口现状及预测183.3.3市域城镇化水平现状及预测193.3.4市域城市化水平现状及预测19四项目周边区域分析204・1咸安区204.2咸宁市温泉经济技术开发区204.3咸宁温泉区20五咸宁市房地产市场发展分析225・1咸宁市房地产市场总体分析225.1.1房地产发展现状及发展趋势225.1.2房地产消费群体、消费

3、特征及消费水平mi225.1.3供需分析235.1.4价格分析245.2咸宁市住宅发展总体分析255.3咸宁市政府对房地产的总体发展规划设想25六咸宁土地市场分析276・1咸宁市商住开发用地概况276.2咸宁市土地现状及发展规划276.3商住土地供需情况分析286・4咸宁市潜在可开发土地区域分布28七项目优劣势分析297.1优势297.2劣势307.3机会307・4威胁31八项目定位及开发模式328.1项目定位328.2开发模式328・3客户层定位348・4价格定位358.5定价依据368.5.1总体依据36&5.1经济适用房定价依据368.5.2中高档

4、住宅定价依据368.5.3低密度住宅定价依据378.5.4商业用房和楚文化用房定价依据37九项目开发与销售计划389・1项目开发计划389.2项目销售计划39十项目经济效益评估4010.1测算参数选取4010.2总投资金额与总收入4110.3利润率41十一项目敏感性分析4211.1第一期投资4211.2第二期投资4211.3敏感性分析4311.3.1成本变动4311.3.2价格变动43十二项目风险分析4412.1宏观政策风险分析4412.2市场风险分析4512.3操作风险分析46十三项目战略意义4748十四结论与建议一项目概况1.1项目概况1・1・1位置

5、本项H位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的屮心区域。北起文笔大道，南至咸中大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地而积约10平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路（青龙路，金桂路，十六潭路）两侧。本项F］外围四面全部均已经开发建设：西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委、市政府所在的温泉区接壤；东北面和西南面是温泉经济技术开发区。本项H距武汉市屮心区约70公里，本项H的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各10公里。新建的武广客运高速铁路咸宇站在本项H的北端1・5公里；现有的京广铁路咸宁站在本项H的西北2公里。（见图1一1、1一2、1-3）图1-2：咸宁

6、市与武汉位置示意图图1—3项目区域图1.1.2面积本项H总占地而积约138万平方米，约合2073Uf（以最后测量土地面积为准）,可实际开发而积是整个屮心区的而积扣除区内的自然保护区青龙山、浮山、十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约1107.6余亩土地，金桂路范围内未被征用的约370余亩土地，十六潭路未被征用的约595.5余亩土地。咸安区城市中心新区银泉大道A地块长江开发区C地块青龙路十六潭路长安大道D地块金桂路泉开发区市委市政府泉区B地块青龙山浮山十六潭公园1111图1-4项目地块分布示意图1

7、.1.3地块分部状况本项H由五块地（以A,B,C,D区分）构成，八地块位于青龙路以北，B地块位于青龙路以南;C地块位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块位于十六潭路北测（见图）。A地块：占地而积657.6亩,位于青龙山南与沿青龙路北Z间的狭长地带，整个地块较为平坦、略有起伏；B地块：占地面积450.3亩，位于青龙路南侧与A地块相望；C地块：占地面积370亩，位于金桂路与金桂北路交叉口；D地块：占地面积595.5亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。图1-5十六谭路地块分布图图1-6青龙路地块分布图、事方痒＞4市中心医院用地這J3333388平方米兀23“

8、GM市经济适用房四个地块总面积24733242平方米（370亩》/市綾济运用房俎